Наверное, нет сейчас другого такого вопроса, который бы в столь сильно волновал общество, как проблема капитального ремонта. Москвичи позже других россиян получили платежки с новой строкой – «Взнос на капитальный ремонт», зато получили больше всех. По 15 рублей с квадратного метра общей площади. Суммы вышли очень существенными. С их учетом средний платеж за услуги ЖКХ в Москве вырос сразу на 41%!
Конечно, это вызвало массу вопросов – на что пойдут эти деньги, как гарантировать их сохранность на столь длительный период (а по планам капремонт многих домов завершится аж через 15-20 лет), есть ли принципиальная альтернатива предлагаемым схемам накопления средств?
На эти и многие другие вопросы журнала «Экоград» ответил эксперт в сфере ЖКХ из г. Тольятти, автор Концепции обеспечения финансирования ответственности в отношении общедолевого имущества (в том числе по капитальному ремонту многоквартирных домов) Александр Бондарь
Какие недостатки в действующем законодательстве по данной теме убедили вас в необходимости разработки данной концепции?
Во-первых, на мой взгляд «неюриста», закон «о кап. ремонте» отдельными своими положениями нарушает 35 статью Конституции России, по сути принудительно отнимая имущество собственника (деньги) в пользу другого лица (а это счета регионального оператора, ТСЖ/ЖСК, УК) без одновременной равноценной компенсации (по договору), а так же игнорируя право собственника самому распоряжаться своим имуществом (даже пусть и коллективным), понуждая его к тем или иным действиям по распоряжению.
При этом ясно, что собственность надо содержать, и Собственник должен нести ответственность за её эксплуатацию, своевременный необходимый ремонт и т.д.
Однако, считаю, надо разделять понятия и принципы: при наличии законной ответственности Собственника за своё имущество (а ответственность — это отчасти что-то вроде «Дамоклова меча») нельзя обязывать собственника реализовывать свою ответственность за имущество в заведомо невыгодной для него форме (путём отъёма у него другого имущества), да и просто понуждать собственника к выбору той или иной формы распоряжения своим имуществом.
Нам государство говорит: «Понимаете, МКД — это опасный технический объект, эксплуатация которого влияет на безопасность множества граждан, а потому государство должно вмешиваться процессы управления этим объектом, в т.ч. по проведению своевременных ремонтов». Что же?! Спорить сложно. Но это «вмешательство» не должно нарушать конституционных прав собственников здания.
Создать условия для организации кап. ремонтов — Да! Но будут ли эти кап. ремонты? и когда? — зависит от текущей эксплуатации здания (кстати, ответственность собственника по содержанию своего имущества реализуется им каждый месяц, в т.ч. и в текущих ремонтах).
Но принцип: «деньги за будущий возможный кап. ремонт уже сейчас, а там посмотрим!» считаю не соответствующим базовым принципам.
Понимаю, что есть здания с необходимостью «срочного капитального ремонта», понимаю, что денег на это взять сразу ни государству, ни собственникам неоткуда.
Но, опять же, это не значит, что единственный выход – это отнять деньги у одних (именно «отнять», а не «попросить»), дать другим, а первым только пообещать, что в будущем о них «не забудут». Далеко не все в это верят. Поэтому и наблюдаем сейчас такое массовое отторжение предлагаемой схемы.
Так же народ сильно возражает в отношении применения такой системы потому, что принцип: «деньги сейчас, а потом мы тебя не забудем и другие тебе так же помогут» вызывает много вопросов по возврату «отнятых» средств хоть когда-нибудь в плане ситуаций, когда:
1) собственник продаёт одну квартиру, приобретает другую (и, наверняка, не в разрушающемся доме, а поновее, т.е. в ближайшем будущем, скорее всего, кап. ремонт не планируется),
2) собственник переезжает из одного региона в другой (и там другой учёт собранных средств), 3) собственник лишается своего имущества в связи с его дарением, своей смертью, разрушением имущества и т.п.
Т.е. народ понимает, что во многих случаях он этих денег лишается навсегда(!) и пользы от этих отчислений не увидит в своей жизни. Естественно ни о какой равноценной «компенсации» в таких ситуациях (даже по договорам) вообще речи не может быть (и снова нарушается 35 ст. Конституции РФ).
Исходя из анализа разных ситуаций и пришёл к выводу о том, что текущая «законная» схема формирования фондов кап. ремонтов в отношении каждого отдельного МКД на едином «домовом счёте», мягко говоря, неудобна (даже если бы и была полностью законна), а в добавок ещё и нарушает согласно действующей Конституции права собственников имущества.
Так и родилась схема, при которой собственник так же обеспечивает свою ответственность по будущему финансированию кап. ремонтов (что-то вроде «залога ответственности»), но на СВОЙ специальный депозитный счёт. А когда наступает момент необходимости реализации такой ответственности, то собственник может использовать эти накопленные средства для оплаты работ (а может и не использовать: может быть ему своих «карманных средств» хватит, чтобы оплатить сразу свою долю соучастия в расходах). При этом надо понимать, что деньги, положенные на этот спец.счёт продолжают быть собственностью Собственника, но они «вошли» через банки в систему денежного оборота страны и могут быть использованы для кредитования ремонтов других домов.
Специальный депозитный счет, открываемый на каждого собственника -это, конечно, уже не «общак» с непонятным распределением.
Однако здесь возникают другие вопросы: в частности, какая защита предусмотрена от нецелевого использования средств самим собственником?
Как я уже сказал, это некий «Специальный депозитный счёт». Т.е. счёт со специальными условиями поступления и расходования средств, описанными в договоре с банком (и/или согласно закону).
Здесь идёт некоторая аналогия с существующими правилами ведения спец.счетов МКД. Т.е. средства счёта могут быть направлены в оплату только работ, отнесённых к «кап.ремонту» (или к чему-то подобному, «глобальному»).
Однако надо не забывать, что это всё же средства Собственника и его собственность (хоть и с обременением), а потому необходимо учесть возможные интересы как и собственника, так и возможности использования этих средств по «целевому назначению» (в т.ч. исходя из целей государства, связанным со срочными ремонтами ветхого жил. фонда).
Поэтому предлагается следующая конструкция:
1. Поскольку это специальный, но ДЕПОЗИТНЫЙ счёт, то по условиям договора (и по закону) процент депонирования не должен быть ниже индекса инфляции, а может даже и выше (по решению банка).
2. Пул банков, в которых можно открыть подобные счета, должен быть ограничен рядом условий (они и сейчас есть), но детально все сейчас не буду описывать. Одно из существенных условий должно быть то, что средства этих счетов направляются банками ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на кредитование проектов кап. ремонтов (и то, что к ним будет отнесено), жил. ипотеки, инфраструктурного строительства. Тем самым должны быть обеспечены как процентная ставка по этим депозитам, так и надёжность вложения и использования средств депозитов.
3. Списание средств в оплату работ по кап. ремонтам возможно только в отношении лиц по ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫМ договорам ремонтов. Т.е., соответственно, предполагается, что некий орган (назовём его «оператор») должен регистрировать договоры ремонтов. И только на основании регистрации такого договора может производиться списание средств со спец.счёта в адрес исполнителя работ.
Регистрация договоров кап.ремонтов? Это что-то новое. Поясните, зачем?
«Всё новое — это хорошо забытое старое», как известно. И здесь, так же, особых новшеств не много. Во-первых, сейчас государство столкнулось с задачей «иметь представление о текущем техническом состоянии зданий и сооружений», на основании чего прогнозировать возможные последствия. В отношении МКД это касается непосредственно. Принят закон о реестре недвижимости, в котором будет описана суть объектов недвижимости, существующих в стране. А когда-то была система БТИ, которая вела учёт всех объектов недвижимости, вела оценку их состояния. И с точки зрения реализации этих задач, мало иметь проекты зданий и сооружений, которые регистрируются в «гор.архитектуре», надо иметь ещё и проекты кап.ремонтов, поскольку они могут изменять применяемые ранее (возможно, устаревшие) технические решения, технологии, влиять на срок дальнейшей эксплуатации здания, его безопасность и т. п.
Т.е. с точки зрения государства, перед которым стоит задача «контроля за безопасностью зданий и сооружений» такая информация категорически важна. А допускать к реализации проекты кап.ремонтов, которые не прошли экспертизы, могут быть небезопасны (в разных аспектах) недопустимо. Поэтому, считаю, что регистрация ВСЕХ договоров кап.ремонтов у некоторого «оператора» (пока не существенно кто это конкретно будет) «убьёт двух зайцев» — обеспечит реализацию гос.задач, а так же обеспечит надёжность списания средств в адрес исполнителей работ.
Но возвращаемся к спец.счёту…
Продолжение следует.
Приглашаем специалистов и заинтересованных лиц принять участие в обсуждении концепции на сайте журнала.
Игорь Егоров
