По данным Минрегионразвития РФ около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки. Износ продолжает расти, с каждым годом повышая вероятность техногенных, экологических, а вслед за ними и социальных катастроф.
Исправить ситуацию призвана коммунальная реформа.
Цель коммунальной реформы — создание конкурентного рынка управляющих организаций. Для качественного прорыва в этом направлении необходимо создание на рынке управляющих организаций условий для развития реальной конкуренции. Об этом говорил и премьер-министр страны В.В. Путин, отвечая в прямом эфире на вопросы россиян: «Главной проблемой низкого качества жилищно-коммунальных услуг в России остается монополизация этого рынка».
Что подразумевается под созданием условий для конкуренции? В первую очередь, это превращение собственников жилья в полноправных участников рынка, способных не только приобретать услуги, но и главное - выбирать «продавца». Однако сегодня приход на рынок новой управляющей кампании сильно осложняется проблемой поиска помещений для размещения административных и технических служб.
Сделать процедуру смены управляющей компании реально осуществимой можно только передав собственникам жилья на правах общей собственности все помещения многоквартирного дома, независимо от того, являются ли они техническими, или могут быть сдаваемы в аренду. В частности - выбранной жильцами управляющей компании.
Сейчас же, пользуясь невнятностью ст.36 ч.1. Жилищного кодекса, эти помещения у ТСЖ зачастую оказываются отчуждены в собственность государства. Таким образом, мы получаем и неэффективного собственника, и лишаем рынок самого главного – покупателя.
Разъяснение
С 1992 года, после первой приватизации квартиры в доме, в жилых многоквартирных домах вместо одной формы собственности – государственной (муниципальной), возникли три формы собственности: государственная (на неприватизированные квартиры), частная (на приватизированные) и общая долевая (на нежилые объекты общего пользования).
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ №13391/09 от 02.03.2010г. указывает: "…правовой режим помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности …должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло".
ОПРЕДЕЛЕНИЕ Высшего Арбитражного суда РФ №ВАС-10188/11 от 12.09.2011г. разъясняет, что подтверждением формирования самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.
Следовательно, для того, чтобы нежилые помещения дома не вошли в состав общего имущества, на дату первой приватизации необходимо выполнение двух условий:
1. Помещения должны быть предназначены (учтены, сформированы с присвоением кадастрового номера) как самостоятельные объекты недвижимости;
2. Помещения не использовались в качестве общего имущества домовладельцев.
Если хотя бы одно из этих условий не выполнялось, то нежилые помещения, с даты приватизации первой квартиры - являются общей долевой собственностью домовладельцев.
Однако, несмотря на возникновение права общей долевой собственности на общее имущество (подвалы, чердаки и т.п.) в многоквартирных домах в 1992-1993 годах, Департамент имущества города Москвы, в течение многих лет, во всех округах Москвы, осуществлял противоправный захват, незаконную регистрацию в собственность города, сдачу в аренду и продажу объектов общей долевой собственности.
Например, регистрация права г.Москвы на помещения общей долевой собственности дома №16 по ул.Лестева (ТСЖ «Хавско-Шаболовский») и дома №5а по Б.Казенному переулку (ТСЖ «Казенная Слобода») – произведена в декабре 2010г., то есть, через девятнадцать лет(!) после первых приватизаций квартир по указанным адресам,
На многочисленные обращения граждан, а также жилищных объединений и Товариществ собственников жилья, действующих в защиту их интересов, следуют отписки чиновников, что «зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке».
В настоящее время, в судах г.Москвы находятся сотни исков москвичей к Департаменту имущества, в которых они защищают свое право общей долевой собственности, определенное Российским Законодательством.
С приходом на должность Мэра С.С. Собянина на эту проблему, наконец, обратила внимание и исполнительная власть Москвы. Был разработан План мероприятий «По устранению административных барьеров и наведению порядка в сфере создания и организации деятельности ТСЖ», дано Поручение Департаментам имущества и Префектурам обеспечить выработку внесудебных мер по возврату нежилых помещений, имеющих признаки общего имущества, в общую долевую собственность.
В соответствии с Приказом Департамента имущества г. Москвы №326-п от 23.05.2011г. во всех округах Москвы были созданы Межведомственные комиссии по использованию жилищного и нежилого фонда, которые должны были выработать конкретные меры по возврату отчужденных объектов в собственность граждан во внесудебном порядке.
Однако до настоящего времени, внесудебные меры по возврату не выработаны, поручение мэра не исполнено.
Работа Межведомственных окружных комиссий зачастую оказывалась направлена не на выявление и возврат незаконно отчужденных помещений, а на ревизию эффективности использования этих помещений.
А проблемы продолжают накапливаться. Только по ЦАО за 2011-2013 год зафиксировано более 50 случаев лишения собственников жилья их общедолевой собственности.
Доходило до смешного. Например, в результате отчуждения и переоборудования подвала в одном из домов, электрощитовую перенесли в … камеру мусоропровода! Там же, в мусорных камерах, живут и дворники-гастарбайтеры.
На данный момент, муниципальными депутатами Москвы подготовлены предложения по внесению изменений в Жилищный кодекс в части более четкого определения общей долевой собственности, по которому предлагается признать таковой ВСЕ помещения дома, независимо от наличия или отсутствия там технического оборудования.
Игорь Егоров
