Столице катастрофически не хватает офисов. Причина — крайне низкий ввод на протяжении последних пяти лет. Теперь даже в строящихся объектах на 70% площадей сделки заключаются еще до сдачи зданий в эксплуатацию. Наибольший спрос наблюдается со стороны IT-бизнеса и сетей, специализирующихся на создании гибких офисов.
«Мы находимся в абсолютном дефиците»
По итогам 2019 года объем новых сделок с офисной недвижимостью увеличился на 25% по сравнению с 2018 годом, показав рекордное значение за всю историю рынка, подсчитали аналитики CBRE. Уровень вакантных помещений снижается в целом по рынку уже четвертый год подряд, отмечают в компании. В минувшем году доля свободных площадей снизилась до 9,1% (на 2,1 п.п.), а по итогам 2020 года может сократиться еще до 8,5-8,7%.
Прошлый год был самым активным на рынке офисной недвижимости за последние более чем 10 лет, рассказала 5 февраля на конференции «Коммерсанта» «Девелопмент новой волны 2020: классика или авангард?» партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. Спрос на офисы достиг 2 млн кв. м. Общее предложение осталось на уровне 18 млн кв. м. При этом свободных площадей осталось около 10%. А ввод новых офисов за год не превысил 380-400 тыс. кв. м.
Наблюдалась острая конкуренция за крупные помещения между потенциальными арендаторами. В прошлом году были сметены все ликвидные предложения. Так, «ушло» самое дорогое свободное здание в Москве — около 17 тыс. кв. метров в «Белых садах» на Лесной. В четвертом квартале наблюдалась беспрецедентная конкуренция за 40 тыс. кв. м в башне «Око». И некоторым серьезным претендентам площади в башни попросту не досталось.
«Мы находимся в абсолютном дефиците качественных офисных площадей», — говорит Никитина. По ее словам, в данный момент у компании есть клиенты, которые хотели бы арендовать от 15 тыс. до 70 тыс. кв. м офисных помещений. Но таких предложений в Москве нет.
Дефицит свободных офисных площадей обусловлен ухудшением конъюнктуры рынка в 2014-2015 годов с последующим снижением девелоперской активности, объясняют в CBRE. Так, по итогам 2018 года в эксплуатацию было введено порядка 133 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за почти 20 лет развития офисного рынка Москвы, сопоставимым с объемом нового предложения в 1999 года (130 тыс. кв. м). Объем чистого поглощения по итогам 2019 года составил 635 тыс. кв. м., что на 30% превышает значение показателя 2018 года (525 тыс. кв. м). Рост чистого поглощения обусловлен тем, что ключевые игроки рынка — прежде всего, компании финансового и IT-сектора — продолжают расширение занимаемых площадей.
Рынок в поисках гибкости
Активность проявляют и операторы гибких пространств, которые расширяют долю своего присутствия на рынке (11% анонсированных сделок пришлось на помещения, которые были трансформированы в гибкие пространства).
В январе 2020 года все встречи с клиентами, желающими арендовать офисы, касались только коворкингов, говорит Наталья Никитина. При этом арендуют гибкие офисные пространства большие компании, желательно минимум на три года и большими объемами.
Например, сеть смарт-офисов SOK (на ее долю, по данным Colliers International, приходится, 53% от общего объема сделок на рынке гибких пространств России) в прошлом году открыл две новые площадки: в «Москва-Сити» и «ВТБ Арена Парк» общей площадью более 9,7 тыс. кв. м. Среди клиентов SOK такие крупные компании, как Банк «Открытие», Росбанк, «Тинькофф», «Газпром-Медиа», Ростелеком, «Сибинтек», Huawei, «Аскона» и др., которые занимают 2369 рабочих мест или более 70% от общего портфеля. Совокупная арендованная площадь SOK составляет 33,7 тыс. кв. м. В 2020 году SOK планирует продолжить открытие новых офисов в Москве общей площадью 15 тыс. кв. м.
Рынок гибких офисных площадей в Москве находится в стадии формирования и активного роста, отмечает старший консультант отдела офисных помещений CBRE Олеся Малахова. По ее словам, в 2019 году общий объем предложения гибких офисных площадей составил 188 тыс. кв. м. С учетом ряда крупных сделок, совершенных коворкинг-операторами в предыдущем году, ожидается, что в 2020 году объем предложения прирастет еще на треть и составит около 240 тысяч кв. м.
Эксперт считает, что рост популярности обусловлен несколькими факторами: адаптацией крупных пользователей к концепции коворкинга/сервисного офиса и открытием для себя всех преимуществ, гибкостью с точки зрения условий аренды (срок и возможность расти/сокращаться), резким сокращением качественного предложения классической аренды. Для арендатора гибкие офисы — это удобный формат, возможность снять с себя вопросы обслуживания офиса. Кроме того, аренда гибких офисов означает отсутствие капитальных расходов на отделку и оборудование. И просто красивые, продуманные, современные пространства зачастую являются инструментом для привлечения и удержания талантов.
«Сегодня мы видим высокий интерес к такого рода помещениям у крупных пользователей (от 100 рабочих мест), российские и международные компании большими объемами арендуют коворкинги. Также мы наблюдаем большой интерес к подобного рода пространствам от государственных структур и компаний с госучастием», — признает эксперт.
В краткосрочной перспективе дефицит офисных помещений останется весьма острым, сходятся во мнении эксперты. По мнению Натальи Никитиной, 2020 год будет годом «Сколково», поскольку только там остались офисные площади по недорогим ставкам. Строящиеся ликвидные объекты арендуются еще на стадии строительства, утверждает она. Например, в бизнес-центре «Алкон-2», который планируется ввести в эксплуатацию в феврале, все 23 тыс. кв. м находятся «под переговорами», и свободными остались только около 2 тыс. кв. м
