6 декабря 2019 года в зале «Чайковский» Four Seasons Hotel (Москва, ул. Охотный Ряд, д. 2) прошла конференция «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2019».
В 2019 году была представлена новая стратегия развития строительной отрасли до 2030 года, с 1 июля произошел переход на проектное финансирование, новые стандарты цифровой трансформации и развития ЖКХ и городской среды – все это окажет влияние на рынок в ближайшие годы. Взаимодействие власти и бизнеса станет ключевым факторов в достижении поставленных целей. Конференция была посвящена предварительным итогам 2019 года и первым прогнозам на 2020 год.
Модераторами пленарной сессии «Рынок недвижимости 2019: цифры, проекты, технологии» были:
- Игнат Бушухин, главный редактор «РБК Недвижимость»;
- Юлия Прохорова, ведущая, телеканал РБК.
Выступая на пленарной сессии, Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Владимирович Якушев сообщил: «Год был непростой. Что касается объема ввода многоквартирных домов в целом по России, по состоянию на 1 ноября 2019 года, мы видим рост на 1,9%, а индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - на 14,5%. Говорить о том, что рост чуть больше 1% - это какая-то глобальная цифра нельзя. Мы должны реально смотреть на эти вещи. С 2015 года, когда в стране было сдано 85 млн кв.м жилья, потом статистика пошла на понижение, 2019 год - первый год, когда понижающаяся статистика переходит в рост. При всех плюсах и минусах, о которых я сказал, это положительная динамика.
Если в целом говорить о переходе отрасли на проектное финансирование, можно сказать, что самые страшные прогнозы, которые давались в начале этой реформы, они, все-таки, не сбылись, но мы прекрасно понимаем, что сложности и проблемы, связанные с отношением банковского сообщества с застройщиками, они на данный момент остаются. В целом по стране есть проблемы системные, есть проблемы, которые характеризуют тот или иной регион. Очень много зависит от того, как развит строительный комплекс в том, или ином субъекте РФ. В субъектах РФ, в которых исторически строилось мало жилья, в ходе реформы вылезли все старые проблемы, которые предстоит решать на самых разных уровнях. Проблемы были до реформы, но реформа их обострила. Рано или поздно проблемы бы вылезли, просто они были отсрочены.
Мы говорили, что есть проблемы, но будут и плюсы от реформы. Рынок должен обелиться. Существовали разные схемы работы со средствами граждан с отклонениями от регуляторики ФЗ-214. Все это должно уйти и это происходит на сегодняшний день. Это положительный момент. Минстрой со своей стороны постоянно работает на местах, ведет разъяснительную работу, инициируя аналогичную деятельность со стороны субъектов РФ. Эта работа не завершена.
Мы долго закручивали гайки на рынке строительства, чтобы обезопасить покупателей жилья. Теперь, когда переход на проектное финансирование и эскроу-счета состоялся, нужно снимать лишние барьеры для девелоперов, такие как опыт работы или количество построенных квадратных метров. Дело в том, что банки, которые стали одними из ключевых игроков рынка, сами оценивают проекты и сами несут риски, соответственно, не допустят проблем в их реализации. Там, где было дополнительное регулирование, для того чтобы не допустить обманутых дольщиков, все требования из закона должны уйти. В этом суть реформы».
Также Министр сообщил, что 9 декабря на Президиуме по национальным проектам планируется обсудить ряд предложений, направленных на поддержку небольших, но надежных региональных застройщиков, которые не могут получить проектное финансирование.
Подводя итоги года, он отметил: «Нам очень много удалось в течение этого года сделать в регуляторных вопросах ценообразования в строительной отрасли.
Мы сделали легальными наши BIM-технологии. Все в них работают, но по большому счету, в федеральных законах это нигде не было прописано.
Год неплохой, если каждый год мы будем отмечать такими серьезными успехами, я думаю, в ближайшие три-четыре года то, что касается вопросов регуляторики не только жилищного, но и гражданского строительства, многое должно поменяться в лучшую сторону».
Отвечая на вопрос модератора, В.В. Якушев подчеркнул: «В течение этого года мы совместно с ДОМ.РФ создали информационную систему, которая показывает состояние каждого строящегося дома. На сегодняшний день, когда мы он-лайн видим, что происходит на объекте, мы можем четко сказать, по каким домам у нас есть проблемы. У нас есть полная раскладка и это тоже очень хорошо».
«В последние пол года все согласились, что реформу делать надо – назад пути нет. Мне кажется, сформировалось сообщество. Мы стали больше друг друга слушать и слышать. Произошел серьезный эмоциональный прорыв и это одна из побед этого года. В 2020 году нам нужно продолжить работу именно в такой обстановке», - отметил В.В. Якушев, подводя итоги года.
«Мы каждый вечер подводим итоги ввода недвижимости за год. На сегодняшнее утро Москва перешагнула рубеж по вводу недвижимости в 10 млн кв.м. Мы никогда за всю историю Москвы 10 млн кв.м не вводили. И это не предел - в Мосгосстройнадзор уже сдали заявки на недвижимость площадью до 1 млн кв.м, то есть до 11 млн кв.м можем дойти.
Мы точно в этом году среди крупных мегаполисов войдем в тройку мировых лидеров по вводу недвижимости», - сообщил заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Шакирзянович Хуснуллин.
Он уточнил, что 4,3 млн кв.м - жилье, почти 500 тыс кв.м - гостиницы, 800 тыс кв.м - офисы, около 500 тыс кв.м - торговые площади и порядка 500 тыс кв.м - производственные площади. География ввода четко связана с развитием инфраструктурных проектов, 70% объектов построены там, куда пришла инфраструктура.
«Суммарный вклад строительной отрасли в экономику города с учетом всех смежных отраслей составляет 17% всех налогов. На каждый рубль, вложенный в транспортную инфраструктуру, приходит до трех рублей внебюджетных инвестиций. Мы запустили механизм, при котором чем больше мы строим, тем больше у нас возможности строить недвижимости», - заявил М.Ш. Хуснуллин.
Отвечая на вопрос о перспективах объема ввода жилья на 2020 год, М.Ш. Хуснуллин заявил: «Я думаю, что мы стабильно будем иметь в год более 5 млн кв.м с учетом реновации.
Уже в ближайшее время мы планируем принять меры по стимулированию строительства коммерческих объектов за Третьим транспортным кольцом и за МКАД.
Инвестиционный процесс очень длительный. Мы сегодня пожинаем плоды нашей политики, заложенные три-четыре-пять лет назад. Мы в этом году сделали много заделов и уверены, что объем строительства будет расти. В АИП мы заложили себе возможность строить до 2 млн кв.м в год различной недвижимости. В этом году у нас построено спортивных объектов 200 тыс кв.м, медицинских - 200 тыс кв.м, образования - 200 тыс кв.м. У нас 30-40% социальной инфраструктуры строится за счет инвесторов. Все больше объектов социальной инфраструктуры инвесторы оставляют себе, как бизнес».
Говоря о перспективных городских мегапроектах, М.Ш. Хуснуллин выделил строительство метро и реновацию. С 300 км протяженность линий метро должна увеличиться до 1 тыс км. При этом МЦК и диаметры (МЦД) будут также работать в режиме метро. Развитие транспортной инфраструктуры ведет к увеличению интереса инвесторов к строительству объектов недвижимости.
«Реновация – самый большой драйвер развития Москвы. Почему? Мы планируем новую недвижимость вместе с коммерческой. Мы делаем баланс жилья и нежилья. Мы вместе с реновацией меняем транспортную инфраструктуру, мы развиваем парки, мы меняем инженерную инфраструктуру десятками тысяч километров, мы улучшаем связанность между районами и четко видим, что там, где реновация улучшается качество жизни. Это проект - он на ближайшие 15-20 лет», - заявил заместитель Мэра.
Состоялись пресс-подходы к В.В. Якушеву и М.Ш. Хусснулину, во время которых они ответили на многочисленные вопросы журналистов.
В частности М.Ш. Хуснуллин сообщил: «В Москве вложено 1,4 трлн руб. средств граждан. По договорам долевого участия в столице строятся более 530 объектов общей площадью 33 млн кв.м. У нас 67% домов, которые вводятся по старой схеме, 18% перешли на эскроу-счета, еще 2% скоро перейдут. Число открывающихся эскроу-счетов будет увеличиваться из года в год.
Мы в этом году порядка 600 тыс кв.м жилой недвижимости за счет города построили, больше 20 тыс человек переехали по программе реновации либо получили смотровые ордера. Мы четко видим тренд, что в ближайшие годы будет сначала больше миллиона, а порядка 1,5 млн кв.м вводить только объектов по реновации».
Он так же ответил на вопрос о проблеме обманутых дольщиков: «Мы планируем существенно сократить количество обманутых дольщиков до конца этого-начала следующего года. Из 13 тыс дольщиков, мы видим, что проблемы порядка 4-5 тысяч человек мы решим уже в 2020 году».
Далее в соответствии с программой конференции состоялись:
- Сессия 2. Жилая и коммерческая недвижимость: спрос, возможности, перспективы;
- Специальная сессия. Проектное финансирование и эскроу-счета: эффективность коллабораций банков и застройщиков жилья.
По итогам дискуссии застройщики сформулировали следующие выводы на уровне индустрии и экономики страны, уровне взаимодействия компании и банков и уровне операционной ежедневной деятельности компании.
Во-первых, с глобальной точки зрения застройщики обязаны безальтернативно размещать денежные средства на эскроу-счетах в ограниченном списке банков. Требования банков к доходности затрудняют кредитование в небогатых регионах России, где низкая маржа. Это может не позволить выполнись соцзаказ государства на создание доступного жилья для каждого во всех регионах России. Решением вопроса здесь является развитие мер господдержки на федеральном и муниципальном уровне.
Во-вторых, на данный момент редакция закона описывает не все платежи, которые для операционной деятельности большой группы компаний являются естественными. Если девелоперская компания полностью перешла на проектное финансирование, то до ввода первого объекта и раскрытия первого эскроу-счета она лишается источника свободных денежных средств. Решением здесь было бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов для отправки определённой части средств на нужды девелоперской группы.
В-третьих, если говорить об ежедневной операционной деятельности компании, то сейчас перед ними стоят совершенно другие задачи перед прогнозированием и операционным управлением, взаимодействием с поставщиками, подрядчиками и комплектностью документов. Это связано с тем, что такое понятие как срочные платежи теперь невозможно - банк выпускает транши только на крупные суммы раз в неделю.
И завершая тему, приведем данные исследования консалтинговой компанией PwC «Новые тенденции на рынке недвижимости 2020», которые опубликовало ТАСС 4 декабря 2019 года: «Участники опроса в большинстве (63% респондентов) определили стадию стагнации для жилой недвижимости в 2020 году. Наибольший интерес для застройщиков в отношении цикла рынка вызывает 2021 год, когда окончится реализация проектов по стандартной схеме финансирования. Респонденты ожидают ухода мелких компаний с рынка и сильное изменение его структуры.
Также 14% опрошенных ожидают, что в 2020 году будет спад на рынке жилой недвижимости, 9% ждут восстановления, 14% - роста рынка. Более трети респондентов (36%) положительно оценили характер влияния государства на рынок жилой недвижимости».
Сергей Козлов
