Ежегодная конференция ИД «Коммерсантъ». 5 февраля 2020 года в зале «Москва» отеля The Ritz-Carlton (Москва, ул. Тверская, д. 3) состоялась ежегодная конференция ИД «Коммерсантъ» на тему: «Девелопмент новой волны 2020: классика или авангард?».
Программа состоявшейся ежегодной конференции ИД «Коммерсантъ» на тему: «Девелопмент новой волны 2020: классика или авангард?» состояла из двух секций:
Сессия 1. Тренды рынка жилой недвижимости;
Сессия 2. Тренды рынка коммерческой недвижимости.
В работе первой секции приняли участие:
- Стасишин Никита Евгеньевич, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ;
- Жидкин Владимир Федорович, руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы;
- Макарова Мария Сергеевна, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве;
- Голубицкий Вениамин Максович, президент, ГК «Кортрос»;
- Казначеев Александр Николаевич, заместитель председателя Правления МКБ;
- Руденко Виталий Владимирович, первый заместитель генерального директора, ГК «Самолёт»;
- Сергунин Владимир Александрович, партнер, региональный директор по развитию бизнеса Colliers International.
Начиная свое выступление, Н.Е. Стасишин подчеркнул: «Никто показатели по вводу жилья в 2024 году не отменял, никто указ Президента корректировать на сегодняшний день даже не думает, поэтому строительство 120 млн кв.м. жилья в 2024 году – это как цель, которая сегодня стоит перед нами. Она разбивается на две основных составляющих – это индивидуальное жилищное строительство и индустриальное жилищное строительство многоквартирных домов».
Он сообщил: «Сейчас в стройке находится 102,8 млн кв.м многоквартирных домов, по сути - это два годичных ввода. Задача на два последующих года, как минимум, на 50-60 млн кв.м увеличить объем находящихся в стройке квадратных метров».
По его словам последние десять лет строительство в больших городах «сажалось» на старые магистральные сети. Для увеличения объемов текущего строительства необходимо «расшить проблему магистральных сетей», без прямых государственных вложений это сделать невозможно. Сейчас прорабатываются меры по включению в строительство новых земель за счет подведения к ним магистральных сетей.
Еще одна проблема – обманутые дольщики. В настоящее время в Едином реестре проблемных объектов по 75 регионам России имеются сведения о 2,97 тыс незавершенных жилых домов общей площадью 17,43 млн кв.м.
В прошлые годы проблемные застройщики могли из года в год продлевать разрешения на строительство своих незавершенных объектов, при этом обманутые дольщики оставались без жилья, но с многомиллионными требованиями от банков по погашению ипотечных займов. Только в прошлом году удалось убедить региональные власти в порочности такой практики и переводе таких объектов в разряд долгостроя со всеми санкционными последствиями.
«В прошлом году Правительство выделило на решение этой проблемы 30 млрд руб., мы договорились, что сумма на текущий год будет не меньшей», – добавил заместитель Министра.
Также он рассказал участникам Конференции «о работе со спросом на жилье со стороны граждан»: «Если не будет спроса ни один вменяемый застройщик не пойдет в стройку, потому что сегодня у него заемные деньги». Минстроем разрабатываются две программы, направленные на решение жилищной проблемы граждан. Первая касается развития индивидуального жилищного строительства. Она предусматривает принятие нормативных актов, которые позволят банкам разработать механизмы залога при таком строительстве и выдавать жилищные кредиты на приемлемых для граждан условиях. Вторая программа призвана оказать помощь тем, кто даже при снижении ипотечных ставок не в состоянии приобрести жилье, речь идет о развитии сегмента социальной аренды.
«Президент России В.В. Путин поручил Правительству разработать механизмы обеспечения семей с невысокими доходами жильем на условиях его сохранения в публичной собственности. Социальное арендное жилье, не подлежащее приватизации, может стать одним из механизмов поддержки семей с невысоким уровнем дохода. Мы приступили к разработке программы. Смотрим с экспертами, обсуждаем, как это должно быть. Все будет зависеть от объема выделяемых средств. Мы прекрасно понимаем, что ни в тариф, ни в ставку по аренде прямые затраты не включить, а застройщикам нужно создать условия, которые будут для них интересны», - сказал Н.Е. Стасишин. Он уточнил, что речь идет об отдельной программе, однако пояснил, что о деталях говорить пока преждевременно, поскольку необходимо все просчитать.
С темы влияния развития строительного комплекса на доходность населения начал свое выступление В.Ф. Жидкин: «Учитывая настрой новой команды, может в два-три раза увеличиться объем освоения средств. Тут же появится синергетический эффект: больше людей будет заниматься строительством, увеличится загрузка предприятий, обеспечивающих строительство. Наверняка это может повлиять на доходы населения и соответственно повлиять на покупательскую способность».
Он подчеркнул широкие перспективы развития территорий Новой Москвы - за последние годы здесь сдано около 500 тыс кв.м жилья и отметил, что сегодня строительная отрасль берет четкий курс на создание комфортной среды для жизни граждан.
Первичный рынок столицы не умер при переходе на эскроу-счета. Как сообщила М.С. Макарова, январская доля договоров с использованием экроу-счетов составляет 26%. Это примерно соответствует общей статистике по распределению строящихся ЖК, из которых 75-80% остались при старых правилах заключения ДДУ и эскроу-счета могут не использовать.
В 2019 году в столице за этот месяц заключили 5 394 ДДУ, а за год до того – 4 790. Налицо ощутимый рост числа сделок. Первичный рынок находится на пике активности, даже в условиях того, что экспонируемое предложение снижается уже третий год. В 2019 году заключили рекордное количество ДДУ по жилью – 81 578 договоров, из которых лишь 8 195 с эскроу-счетами (~10%). Понятно, что в 2019 году доля эскроу-счетов меньше из тех соображений, что в первую половину года любой ЖК мог заключать договора по старой схеме. Из 43 новых объектов 2019 года 37 заключали первый, так называемый «открывающий договор» с использованием эскроу-счета. По сути, застройщики оказались вполне готовы к переходу на новый механизм стройки с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов.
«В настоящее время самым благоприятным рынком является Москва с точки зрения регулирования, инфраструктуры, средовых характеристик. На сегодняшний день важно создать такие же благоприятные условия для привлечения девелоперов в регионы, прежде всего речь идет о государственной поддержке при строительстве инфраструктуры и инженерных сетей.
Что касается перехода на эскроу-счета, наша компания подошла к этому плавно и спокойно. Меры, которые Минстрой принял для смягчения перехода застройщиков на эскроу-счета, оказались эффективными. На сегодняшний день банки и девелоперы предельно сблизили свои позиции. Сегодня механизм проектного финансирования реально работает, и рынок его понимает», - отметил В.М. Голубицкий.
ВИДЕО
ГК «Кортрос» традиционно много работает в регионах. Сегодня развитие отрасли жилищного строительства на низкомаржинальных региональных рынках становится основным вопросом. Чтобы эти рынки стали благоприятными для застройщиков, необходимо искать стимулирующие функции, поскольку любая коммерческая структура в первую очередь смотрит на доходность и условия.
Вопрос создания инженерных сетей становится одним из ключевых в условиях сегодняшнего рынка. По словам В.М. Голубицкого, крупнейший проект компании комплексного освоения территории район «Академический» мог бы быть не реализован в случае отсутствия субсидирования ставок по инженерной инфраструктуре в момент старта проекта. Поддержка государства в плане создания инженерных сетей в условиях проектного финансирования будет играть решающую роль для региональных застройщиков.
В тоже время растет значение инструментария банков в современных условиях рынка, так как для застройщиков возрастает роль собственных средств, необходимых для вхождения в проект. Новые банковские продукты могут оказать значительное влияние на активность девелоперов.
«Самое важное - это расстановка приоритетов, меры стимулирования девелоперов и правила игры», - подчеркнул В.М. Голубицкий.
В кулуарах конференции состоялся пресс-подход, во время которого Н.Е. Стасишин ответил на вопросы журналистов. В частности он сообщил: «На Дальнем Востоке ставка по ипотеке - 2%. Есть опасность того, что через три-четыре месяца мы увидим достаточно резкий рост стоимости на Дальнем Востоке, потому что предложение не успевает за спросом сегодня. С этим тоже нужно разбираться. Мы вместе с Министерством по развитию Дальнего Востока, с губернаторами «расшиваем» эту задачу». Он пояснил, что чтобы сдержать рост цен, необходимо кратно увеличить предложение жилья на Дальнем Востоке. Кроме того, сдерживающей мерой может стать снятие барьеров для получения разрешений на строительство.
Сергей Козлов
