1 декабря 2016 года Московский Бизнес Клуб провел в Доме Смирнова (Москва, Тверской бульвар 18, стр. 1) ежегодную итоговую бизнес-конференцию «Недвижимость XXI века: вчера! сегодня! завтра!»
Итоговое мероприятие рынка недвижимости прошло в уникальном месте – особняке Петра Петровича Смирнова, старшего сына основателя «Товарищества водочного завода, складов вина, спирта и русских и иностранных вин П.А. Смирнова».
В 1901 году работу по переделке фасадов, перепланировке и декору помещений, а также созданию единого гармоничного архитектурного ансамбля с остальными постройками было поручено гениальному русскому архитектору эпохи модерна и живописцу Федору Осиповичу Шехтелю.
Работы длились пять лет. Архитектор не уничтожил то, что было в доме до него, а старался переосмыслить это. Ф.О. Шехтель решил оставить причудливое многоуровневое внутреннее устройство дома, но убрал перегородки, соединявшие левый и правый флигели с домом, тем самым, увеличив площадь жилых помещений. Под одним фасадом были объединены все пристройки и флигели здания, а за видимой его скромностью спрятан великолепный интерьер в стиле модерн.
Каждый из восьми приёмных залов архитектор оформил в определенном историческом стиле: «Романский зал», «Египетский зал», «Рокайльная комната», «Греческий зал», «Классический зал», «Кабинет», «Аванзал» и «Будуар». Был сделан большой зимний сад с диковинными растениями и небольшой зверинец. Архитектор активно использовал в своих проектах самые последние технические новшества. В доме были английские батареи, водяное отопление с собственной котельной, приточная вентиляция.
Ф.О. Шехтель не только готовил проект, но и контролировал строительство, лично сдавал объект заказчику. На примере этого дома можно проследить всю эволюцию творчества мастера. Особняк Смирнова по праву считается одной из лучших работ архитектора. Учитывая тот факт, что Тверской бульвар оставался единственным бульваром города на протяжении всего ХIX века, особняк всегда оставался в центре внимания московской общественной жизни.
Для участников мероприятия были организованы экскурсии по особняку.
Затем состоялись три последовательные секции конференции, посвященные следующим темам:
- Власть и бизнес - эффективный диалог. Аналитика: итоги 2016 года и прогнозы на 2017.
- Бизнес-практика. Недвижимость XXI века: вчера! сегодня! завтра!
- Инновации, реконцепция и реклама, которые продают недвижимость.
Модератором всех секций бизнес-конференции была генеральный директор Московского Бизнес Клуба Анна Маркина.
Конференция открылась выступлением руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Николаевича Репченко. Он отметил, что финансовое состояние людей в РФ ухудшается, скорого восстановления платежеспособного спроса ожидать не стоит.
Эксперт подчеркнул, что основная проблема рынка недвижимости – падение платежеспособного спроса: «Сейчас мы имеем не кризис, мы имеем переход в иную геополитическую реальность, которая всерьез и надолго. Настоящий кризис был в 2008 году. Через год все пошло в рост. Чем больше я наблюдаю за ситуацией, тем больше я понимаю, что сыплется мировая финансовая система, которая сформировалась после Второй мировой войны. Шальных денег больше не будет.
Теперь, что касается предложения. Сейчас предложение находится на историческом максимуме, и снижаться оно не собирается. Даже сейчас те объемы, которые есть, не откупаются. Полтора-два года назад в построенных домах было примерно 15% нераспроданных квартир. Сейчас, по нашим оценкам, в построенных домах 30% квартир нераспроданы. Через год это будет 50%. Копится огромнейший объем нераспроданных новостроек. Вся вторичка стоит.
Мы считаем, что имеется долгосрочная тенденция сползания цен примерно по 10% в год».
Выявилась тенденция: цены на вновь выходящие новостройки ниже, чем на ранее вышедшие. Рост цены по этапам строительства ниже, чем раньше.
Сейчас произошло снижение цены чека покупки на 40%, из них на 25-30% за счет снижения площади квартир и на 10-15% за счет снижения стоимость кв.м. Это позволило ряду застройщиков зацепить платежеспособный спрос. По мнению эксперта, застройщики должны быть более гибкими, предоставлять более качественный товар за меньшие деньги. Купят только то, что оптимально по критерию цена-качество. Нужно зарабатывать на объеме, а не на сверхприбыли в цене за кв.м.
Председатель Совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Евгеньевна Доброхотова отметила, что прошлогодний прогноз О.Н. Репченко в основном оказался верным: произошло 30% падение спроса и увеличение предложения.
Оценивая ситуацию на рынке недвижимости, она сообщила, что в августе был пик продаж, сентябрь также был успешным, в октябре многие застройщики подняли цену, и рынок стал.
Среди тенденций рынка она отметила сокращение метража квартир. Лидируют квартиры минимальных площадей, как для проживания, так и для инвестиций. Изменилась география и структура спроса. Спрос частично перетек из Подмосковья в Москву, в связи с появлением доступных предложений в столице, в том числе в пределах МКАД. Спрос сместился с вторичного жилья на рынок новостроек. В массовом сегменте спрос на 1- и 2-комнатные квартиры составляет 82%.
Средние цены в Москве за 1 кв.м по классам составляют: эконом – 131 960 руб.; комфорт – 146 050 руб.; бизнес – 238 770 руб.; премиум – 447 550 руб.; элит – 814 810 руб.
Эксперт дала прогноз: на новостройки Москвы и Новой Москвы будет стабильный спрос за счет невысокого бюджета покупки и активного улучшения транспортной и социально инфраструктуры.
В отличие от прогнозов предыдущих экспертов, заместитель директора розничных продаж компании «PSN Group» Марина Мальцева сообщила, что за 2016 год цена в проектах компании выросла на 10%. Цены повышаются на наиболее востребованные форматы квартир. Основным способом увеличения продаж, по ее мнению, является совершенствование работы офисов продаж.
Коммерческий директор Девелоперской компании «Сити – XXI век» Виталий Викторович Разуваев продолжил тему совершенствования работы отделов продаж. Он сообщил, что на квартиры оставшиеся в построенных компанией корпусах, с нового года цены будут повышаться.
Дмитрий Михайлович Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказал о своем видении тенденций, складывающихся на рынке недвижимости.
С 2009 года компания самостоятельно реализовала почти 140 тыс кв.м. недвижимости, из них 40 тыс кв.м. – спортивно-образовательные структуры.
Москва и Московская область ежемесячно выдают разрешение на строительство сотен тысяч кв.м. жилья, тем самым, подрывая рынок. Балашиха и Одинцово перенасыщены новостройками. В этом году в Подмосковье будет введено 10 млн кв.м недвижимости, в Москве примерно 5 млн кв.м. По словам Д.М. Котровского всего в Москве планируется построить 27 млн кв.м. Регулятор должен ограничить выдачу разрешений, чтобы приостановить падение цен.
Он так же отметил, что на всех дискуссионных площадках обсуждается ситуация, создавшаяся на рынках Москвы и Подмосковья. В регионах на строительные площадки выходят только те компании, кто имеет взаимоотношения с администрацией региона. Вопроса регулирования между покупателем и застройщиком вообще не существует.
По его мнению, остается все меньше и меньше аргументов за то, чтобы продолжать девелоперский бизнес.
Директор Департамента продаж компании «Галс Девелопмент» Екатерина Михайловна Батынкова сообщила, что в их сегменте наибольшим спросом пользуются квартиры больших форматов. В проектах компании для увеличения площади есть возможность объединения нескольких квартир.
На будущий год компания планирует увеличить стоимость продажи квартир.
Дмитрий Земсков, коммерческий директор «Главстрой Девелопмент», рассказал, что если в первом полугодии продавцы еще предоставляли скидки, то, начиная с середины лета, компания выбрала стратегию увеличения маржинальности продаж. По Москве за пять месяцев ежемесячное количество продаж одинаковое, но цена продаж возросла на 7-8%. Минимальная цена была 140 тыс руб. за кв.м, сейчас 165 тыс руб. за кв.м. В Подмосковье (город Железнодорожный, Балашиха) цена была 58 тыс руб. за кв.м., сейчас 64 тыс руб. за кв.м. Цены на объектах повышаются два раза в месяц на определенные лоты, но продажи растут. По мнению эксперта скидки в Подмосковье будут уменьшаться.
В 2017 году тенденция по рынку – умеренно консервативная.
Старший партнер, «Страховые брокеры «Аст» Илья Николаевич Михайленко сообщил об изменениях, возникающих в связи с созданием Компенсационного фонда долевого строительства и введением законодательных требований к застройщику уплачивать взносы в КФ в качестве единственно возможной формы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ по новым объектам.
Он привел цитату из заключения к законопроекту: «Учитывая, что законопроектом предусмотрены последствия недостаточности средств КФ для исполнения обязательств Фонда по возмещению расходов участников долевого строительства в связи с неисполнением обязательств застройщиком, а так же принимая во внимание нормы, устанавливающие, что размер обязательных отчислений застройщика в КФ, условия и порядок использования КФ устанавливаются Правительством РФ, считаем, что законопроектом создаются основания для возложение на Правительство РФ ответственности в случае недостаточности средств КФ, что представляется недопустимым...».
По его мнению, учитывая большое количество замечаний от разных ведомств, есть вероятность переноса принятия законопроекта на 1-2 квартала. Поэтому, эксперт предлагает застройщикам либо подождать законодательных изменений, либо ускорить регистрацию первых ДДУ по новым площадкам до 01.01 2017 года.
О налоговых новациях в сфере недвижимости сообщил в своем выступлении главный заместитель генерального директора Центра независимой экспертизы собственности Кирилл Юрьевич Кулаков.
Далее участники конференции заслушали еще ряд интересных докладов.
Мероприятие завершилось новогодним приемом с праздничным ужином.
Сергей Козлов
