Разбираемся, с потолка ли рассчитан новый взнос
Взнос на капремонт, который появился в наших платежках за ЖКХ с 1 июля, наделал много шума. Получив жировки за июль с конкретной цифрой - а она у многих перевалила за 1000 рублей, - москвичи задались вопросом: за что мы столько платим?
Некоторые блогеры произвели подсчеты. Мол, если суммировать все деньги, собранные с жильцов 24-этажной новостройки за 25 лет, через которые согласно утвержденной программе в ней предполагается сделать капремонт, то в подвале дома можно будет обустроить спа-комплекс, а крышу отделать золотом. Так ли это? Чтобы разобраться в вопросе, мы решили обратиться за помощью к специалистам, которые на практике занимаются ремонтом и обслуживанием столичной недвижимости.
Средняя цена - это фикция!
- Людей запутало то, что плата за капремонт привязана к абстрактным квадратным метрам (она начисляется исходя из общей площади квартиры. - Ред.). Вот и начали заниматься арифметикой: исходя из размера взноса вычислять предполагаемую стоимость капремонта своего дома, - рассказал газете "Комсомольская правда - Ростов-на-Дону" Сергей Креков, президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН). - Такие подсчеты сложно назвать адекватными. Вот представьте, есть две многоэтажки, одинакового типа и возраста, с одинаковыми коммуникациями. Только в одной из них 12 этажей, а в другой - 24. Если взять стоимость капремонта этих многоэтажек и поделить на общую площадь домов, то получится: жители 12-этажки должны платить больше за такие же метры. (Инженерные коммуникации обходятся тем дешевле, чем больше дом. - Ред.) Вряд ли такой подход был бы правильным.
С другой стороны, специалисты посмеиваются и над таблицами со «средней стоимостью ремонта крыши» и прочими «усредненными» расценками на капитальные работы. Поскольку на практике к капитальному ремонту в конкретном доме они имеют мало отношения. Даже в домах одного возраста износ оборудования может оказаться разным. Где-то лифт еще в рабочем состоянии, но зато течет крыша и прогнили трубы. А где-то крыша особых затрат не требует, зато лифт уже в аварийном состоянии.
Как же сориентироваться?
Дорогая моя столица. По строительству - тоже
- На практике стоимость капремонта включает не только сами работы, но и ряд сопутствующих расходов, включая транспортные. Давайте для примера возьмем стандартный панельный дом, - продолжает Сергей Креков. - Стоимость стандартного капремонта, который не затрагивает несущих конструкций и который в панели должен делаться раз в 20 - 25 лет, составляет от 30 до 50% стоимости строительства такого дома. Разброс зависит от состояния дома, оно бывает очень разным.
Средняя себестоимость строительства панели в Москве - 30 - 35 тыс. руб./кв. м. Стоимость капремонта выходит порядка 10 - 17 тыс. руб./кв. м. Если поделить на 20 лет между капремонтами, в течение которых, как предполагается, жильцы будут «копить» взносы, и на 12 месяцев в каждом году, то получается, что московские власти еще и не очень большой взнос выставили. Притом что панель - самый дешевый в плане строительных затрат тип дома.
- То, что в Москве взнос за капремонт составляет 15 рублей, а в большинстве регионов - всего 6 - 9 (см. таблицу), в известной степени объяснимо разницей в стоимости строительных работ. В регионах средняя стоимость строительства той же панели - 16 - 18 тыс. руб./кв. м в силу меньших затрат на зарплаты, транспорт и т. п., - говорит Креков. - Но все равно даже у профессионалов к новой схеме финансирования капремонта много вопросов.
Вопросы без ответов
Хотя закон о новой схеме капремонта, которая в Москве начала действовать с 1 июля, а в ряде регионов - на полгода-год раньше, принят еще в 2012 году, с применением его на практике до сих пор возникает много проблем. И регионы их решают кто во что горазд - по мере собственного разумения.
Например, значительная часть старого жилья, которое в первую очередь и требует ремонта, обычно находится в историческом центре. И далеко не всегда такое жилье формально подпадает под понятие аварийного (что означает другую программу и другую схему финансирования).
- В любом случае капремонт таких зданий крайне дорогостоящий, - поясняет Сергей Креков. - Кроме стандартных работ, включающих ремонт фасада, замену коммуникаций и т. п., там зачастую требуется укреплять несущие конструкции, заменять деревянные перекрытия. Стоимость такого капремонта примерно равна стоимости строительства нового дома, а нередко ее превышает.
В общем, если признать более справедливой схему, на которой сейчас в соцсетях настаивают жители новостроек: «где живу, за ремонт того и плачу», - то из центра Москвы надо было бы бежать всем, чей доход поменьше олигархического.
Но даже если отвлечься от центра, в наших городах полно жилья, где капремонт не проводился с советских времен и где затраты на него, понятное дело, будут значительно выше, чем в домах, построенных в 2000-е. В Москве власти распорядились так, что финансовая нагрузка с жителей старых домов частично перераспределяется на жильцов новостроек, которые платят такой же взнос в 15 рублей.
Есть и другие примеры. В частности, Санкт-Петербурга. Там, по словам специалистов, средняя стоимость капремонта - самая дорогая в стране. Как раз за счет того, что большая часть старого жилого фонда - исторические здания. А вот взнос на капремонт в среднем составляет… 2,5 рубля (в Санкт-Петербурге плата несколько различается в зависимости от типа дома, но разница составляет полрубля-рубль). Власти Петербурга в свое время высказались в том плане, что у них в городе очень высокая доля пенсионеров, поэтому ремонтироваться за счет жителей все равно не получится - нечего народ и злить. Правда, остается другой вопрос - а что со зданиями-то будет?
Какая схема более «правильная» - московская или питерская, - вопрос скорее риторический.
Есть и еще одна проблема, связанная с новой схемой капремонта: как сохранить деньги граждан, если теперь на капремонт им предлагается «копить»? Специалисты - как строители, так и финансисты - разводят руками: предугадать, сколько будет стоить капремонт через двадцать лет и какой будет инфляция все эти годы, - утопия. Кто знает, может, за это время технологии вообще кардинально поменяются и материалы будут стоить в два раза дешевле.
