17 марта 2016 года в Центральном Доме Художника (Москва, ул. Крымский вал, д. 10) в рамках XVII Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF прошел круглый стол на тему: «Жилищное строительство. Итоги 2015 года: рейтинги, сегменты рынка, участники рынка, прогнозы».
Круглый стол был организованный «Рейтинговым агентством строительного комплекса» (РАСК) совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА). Модератором круглого стола был руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Вадимович Холопик.
На круглом столе с сообщениями выступили:
- Строкань Вячеслав Анатольевич, заместитель генерального директора РАСК;
- Нигматуллин Ильшат Анварович, Председатель совета директоров ГК «Гранель Групп»;
- Романов Иван Леонидович, Управляющий директор «Группы ЛСР» в Москве;
- Иванов Артем, заместитель руководителя Инвестиционно-правового департамента ГК «Эталон»;
- Макаров Руслан Викторович, Директор департамента продаж «МИЭЛЬ-Новостройки»;
- Алтухов Григорий Юрьевич, коммерческий директор ФСК «Лидер»;
- Лепиш Павел, генеральный директор ОАО «Главстрой Девелопмент».
Круглый стол открылся презентацией К.В. Холопика, в которой он обрисовал текущее состояние строительной отрасли.
«За последние два года Россия вышла на абсолютные рекорды ввода жилья. По состоянию на январь месяц подтвержден ввод в 2015 году 83,8 млн кв.м жилья, из них, по данным Росстата, профессиональными застройщиками возведено 49,5 млн кв.м, что более чем на 1 млн кв.м превышает результат 2014 года.
В феврале мы провели мониторинг проектных деклараций застройщиков и увидели, что планируемый в 2016 году ввод жилья не снижается, планируется ввод такого же количества жилья, как в 2015 году – 50,5 млн кв.м. В 2017 году планируется ввод 33 млн кв.м. Спад в жилищном строительстве начнется с 2017 года. На практике, целом по Российской Федерации, жилья ежемесячно вводится на 10% меньше чем в 2015 году. В первую очередь, падение идет по индивидуальному строительству.
На динамику ввода жилья влияют доходы населения. По данным Росстата начиная с VI кв. 2014 года стабильно шло падение доходов населения.
Сегодня мы подвели итоги ранжирования застройщиков жилья по объему текущего жилищного строительства в городе Москве на основе анализа проектных деклараций и сайтов застройщиков. По результатам ранжирования сформирован ТОП застройщиков жилья в городе Москве по состоянию на март 2016 года.
Возглавляет список Группа компаний «Абсолют», которая сохранила свое лидерство в ТОП застройщиков, несмотря на снижение объема текущего жилищного строительства более чем на 200 000 кв.м. (с 1 127 473 до 915 873 кв.м.) и доли на рынке с 14,3% до 11%. В целом объем текущего жилищного строительства в Москве вырос на 8,3% с 8,0 млн кв.м. в ноябре 2015 до 8,7 млн кв.м. в марте 2016 года. Так, увеличили объемы текущего строительства в Москве:
- лидер общероссийского ранжирования Группа ЛСР на 157 тыс кв.м;
- MR Group на 347 тыс кв.м;
- ГК «Эталон» на 81 тыс кв.м;
- ГК МИЦ на 69 тыс.кв.м.
В совокупности по состоянию на март месяц 35 крупнейших застройщиков Москвы возводят 7 205 790 кв.м. жилья, что составляет более 85% на рынке столицы. При этом застройщики из ТОП-10 возводят 51% жилья.
Анализ проектных деклараций застройщиков показывает, что в период март-декабрь 2016 года застройщики планируют ввести в эксплуатацию 3 696 978 кв.м. жилья. Традиционно не менее 400 000 кв.м. жилья в этот же период должно ввести население. За январь – февраль 2016 года в Москве уже введено в эксплуатацию более 300 000 кв.м. Таким образом, расчеты показывают, что в текущем году в Москве может быть введено 4,3 млн кв.м. жилья в эксплуатацию, что на 11% больше уровня 2015 года», - сообщил К.В. Холопик.
Тему продолжил В.А. Строкань: «2015 год по основным статистическим показателям практически повторил результаты 2014 года. По данным Росстата по итогам 2015 года объем ввода жилья (83,8 млн кв.м) практически достиг исторического максимума 2014 года (84,2 млн кв.м). Однако объем ввода опосредованно дает понимание о текущей производственной деятельности компаний, ввиду «временного лага»: львиную долю сданных квадратных метров составляют проекты, начатые до 2014-2015 годов. Так, по состоянию на конец 2015 года доля объектов (согласно проектным декларациям по 214-ФЗ), строительство которых начато в 2015 году, составляет всего 13%, в 2014 году – 44%.
Замедление производственной активности компаний прослеживается на динамике поквартальных объемов работ по виду деятельности «строительство». Традиционно объемы работ возрастают с начала до конца года, однако при сопоставлении с показателями аналогичных периодов прошлого года в сопоставимых ценах наблюдается снижение на 4-10%. Итоговое снижение объемов работ относительно 2014 года составило 7%.
Всего в строительном комплексе России, по нашим данным, в настоящее время осуществляют свою деятельность 147 480 уникальных компаний. По видам деятельности они делятся на три основные категории: строительные компании; компании, занимающиеся проектированием; и компании, осуществляющие изыскательские работы. Так, в 2015 году в России 120 188 компаний имели допуски на проведение строительных работ; 48 805 компания – на проектирование, и 12 029 компаний – на изыскательские работы. То есть, количество выданных допусков превышает количество компаний на 24%.
По данным РАСК число банкротов среди компаний строительной отрасли по итогам 2015 года значительно превышает уровень 2014 года. За весь 2015 год банкротами признаны 2 713 компаний строительной отрасли, что практически в 5 раз превышает уровень 2014 года. Негативный тренд сохранился и по итогам января 2016 года: 167 банкротств против 92 в аналогичном периоде 2015 года.
Причиной банкротств является не только снижение спроса на недвижимость со стороны населения, но и в целом сложная финансовая ситуация компаний: по итогам 2015 года в два раза возросла доля просроченных кредитов относительно аналогичного показателя за 2014 год. При этом годовой объем выданных кредитов снизился более чем на 30%. Данные факты говорят об ухудшении финансовой стабильности строительных компаний, увеличении риска неисполнения кредитных обязательств, а также проблемах в привлечении новых кредитных средств.
Всей строительной отрасли страны присущ «эффект домино», причем с мультипликативным эффектом: снижение платежеспособного спроса со стороны населения влечет за собой снижение объемов продаж у застройщиков, далее - снижение объемов строительных работ у подрядчиков, снижение объемов потребления строительных материалов и так далее. При этом стоит говорить о двойном ударе для девелоперов: спрос на недвижимость падает, при этом, чтобы хоть как-то поддержать спрос, застройщики начинают снижать стоимость квадратных метров, руководствуясь принципом «выживет сильнейший, готовый некоторое время работать с минимальной маржой».
На деятельность и состояние застройщиков непосредственно влияет спрос потребителей – населения. По итогам 2015 года по всем показателям: как по динамике договоров долевого участия, так и по ипотечным сделкам наблюдается резкое снижение относительно 2014 года
Согласно данным Федеральной Службы Государственной Регистрации, Картографии и Кадастра (Росреестр), в январе-декабре 2015 года в России было зарегистрировано 679 197 новых договоров долевого участия (ДДУ). Снижение по сравнению 2014 годом, когда было заключено 846 753 новых ДДУ, составило 20%.
По данным Центрального Банка России по итогам 2015 года выдано 691 852 ипотечных кредита на общую сумму 1,14 трлн руб. Как по количественному показателю, так и по объемному 2015 уступает 2014 году: на 32% и 35% соответственно. Весенний запуск программы субсидирования ипотечной ставки на покупку жилья в новостройках позволил сгладить падение рынка ипотеки (доля субсидированной ипотеки по объему порядка 33%).
Более того, наблюдается эффект затоваривания рынка новостроек: предложение недвижимости существенно превышает спрос. В связи с этим, застройщики приостановили введение новых проектов - об этом говорят данные проектных деклараций: как говорилось ранее, всего 13% объемов текущих проектов (в которых привлекаются средства дольщиков) были заложены в 2015 году, оставшаяся часть – 2014 год (44%) и ранее.
Резюмируя все вышесказанное, в ближайший год ожидать «строительного чуда» не приходится. Застой на рынке недвижимости приведет к снижению числа участников рынка и уходу с рынка небольших застройщиков, осуществляющих строительство за счет привлеченных средств. В связи с этим, мы прогнозируем, что по итогам 2016 года может сформироваться целый рынок перепродажи недостроев, особенно в регионах.
Согласно анализа проектных деклараций и трендов на рынке индивидуального жилищного строительства, в 2016 году мы прогнозируем объем ввода около 70 млн кв. м жилья, т.е. на 10-15% ниже уровня 2015 года».
Точку зрения застройщиков изложил в своем выступлении И.А. Нигматулин: «Хочется отметить некий феномен, который мы наблюдаем не первый раз. Во время кризиса 2008 года объемы по вводу объектов жилой недвижимости были пиковыми, кризисный 2015 год также продемонстрировал рекордные показатели по количеству построенного жилья. Объяснение простое – завершенные проекты были запущены двумя годами ранее. В текущем году резкого спада не должно произойти, мы прогнозируем ввод на уровне 78–79 млн кв.м жилья»
Давая прогноз относительно дальнейшего развития отрасли, президент ГК «Гранель» отметил, что в ближайшие три года будет наблюдаться спад по объемам продаж на уровне 5-10% по всей стране. Положительная динамика будет прослеживаться на рынке первичного жилья Московского региона, так как столичный рынок традиционно привлекает большее количество покупателей.
«В кризис выживут сильнейшие компании, которые практикуют жесткий менеджмент и имеют гибкую управленческую структуру. Застройщикам с собственными промышленными производствами придется тяжелее. Обязательной составляющей успеха является отсутствие чрезмерной кредитной нагрузки. В частности, обязательства по кредитам нашей компании не превышают 1 млрд руб., при том, что депозитов у нас в разы больше. Существующие условия кредитования под 15-17% годовых являются неприемлемыми для нас, оформлять кредит на таких условиях просто неразумно», - заявил И.А. Нигматулин.
Похожее мнение по перспективам ввода жилья высказал И.Л. Романов: «В силу инерции падение в этом году если и будет, то на единицы процентов. Сейчас завершаются те проекты, которые в значительной степени были проданы в 2014 и первой половине 2015 года.
По моей оценке снижение ввода нового жилья произойдет во второй половине 2017 года, что приведет к дефициту на рынке и сформирует повышательную тенденцию в ценовом плане».
Остальные участники дискуссии в целом согласились с таким прогнозом.
Сергей Козлов
