13 февраля 2019 года в зале 518 НИУ «Высшая школа экономики» (Москва, ул. Мясницкая, д. 11) состоялась совместная итоговая пресс-конференция Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) и НИУ «Высшая школа экономики» (ВШЭ) по теме «Итоги 2018 года в жилищном строительстве».
Мероприятие открылось приветствием первого проректора Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Александра Тихоновича Шамрина: «Стало доброй традицией собираться в стенах нашего университета для обсуждения перспектив одной из важнейших отраслей российской экономики – отрасли жилищного строительства. В ВШЭ уделяется большое внимание тому, что происходит в жилищном строительстве.
Сейчас мы имеем дело с переломом эпох, когда 2019 год открывает новую страницу в жилищном строительстве, и тем важнее зафиксировать итоги 2018 года, чтобы в последующем сравнивать два механизма регулирования жилищного строительства и попытаться в начале 2020 года ответить на вопрос: «Стало ли лучше от применения новых механизмов государственного регулирования жилищного строительства»?
Формат встречи предусматривает участие каждого из тех, кто сегодня есть в зале. Это модель «мозгового штурма» и очень важно наряду со спикерами услышать и ваше мнение».
Президент Национального объединения застройщиков жилья, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, председатель Совета директоров ЗАО «Баркли» Леонид Александрович Казинец кратко сообщил о прошедшем в Казани 10-12 февраля 2019 года Заседании расширенного президиума Госсовета по жилью и городской среде.
На сайте http://kremlin.ru/events/president/news/59817 размещена стенограмма выступления президента России на Заседании. Открывая обсуждение В.В. Путин, в частности, отметил: «С 1 июля запускается новая схема финансирования жилищного строительства, существенно возрастёт роль банков, которые будут предоставлять кредиты под конкретные проекты, а также контролировать ход строительства. Хотел бы обратить внимание Правительства, Центрального банка: нужно чётко скоординировать работу с застройщиками и кредитными организациями, выстроить и отладить все механизмы, чтобы этот переход был максимально гладким для отрасли, чтобы банки были мотивированы кредитовать застройщиков.
Отмечу важный момент. Со стороны бизнеса и граждан есть опасения, что переход на проектное финансирование может негативно отразиться на комплексной застройке, возникнут проблемы с вводом в строй объектов социальной инфраструктуры (сейчас об этом говорили), застройщикам просто сложно будет этим заниматься, не будет хватать ресурсов, поскольку к строительству социальной инфраструктуры, как вы знаете, по новым правилам будет запрещено привлекать деньги граждан. Хотел бы, безусловно, выслушать ваши соображения на эту тему».
Отвечая на вопросы, Л.А. Казинец сообщил, что на заседании Госсовета он озвучил несколько цифр: «В жилищное строительство привлечено 5 трлн руб. После введение эскроу-счетов средства покупателей будут исключены. Застройщики располагают 350 млрд руб. собственных средств. При существующих методиках на 1 руб. собственных средств банки кредитуют 4 руб. Мы получим 1,4 трлн руб. Это меньше 2 трлн руб. Для того, чтобы сдавать 120 млн кв.м жилья в год нужно иметь в обороте минимум 10 трлн руб. Не сходится в разы».
В своем кратком выступлении заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Евгеньевич Стасишин заявил, что для того чтобы достичь объемов ввода жилья в 120 млн кв.м в год необходимо, кроме проектного финансирования, активно внедрять в отрасли практику комплексной застройки территорий, механизмы КОТ и РЗТ, которые предполагают одновременное возведение жилья и необходимой для жизни инженерной и социальной инфраструктуры. «Сегодня с сетями теплоснабжения и канализации - большие вопросы. Нам нужна инфраструктура. А с другой стороны нам нужен гарантированный спрос», - подчеркнул заместитель Министра.
Он проинформировал участвовавших в пресс-конференции девелоперов, что в Правительстве определились с тем, каким критерия должны соответствовать уже возводимые проекты, чтобы разрешить применять в отношении них после 1 июля старые схемы долевого участия, без банковского кредитования и эскроу-счетов: «Я думаю, что мы в течение двух недель разместим на портале проектов правовых актов проект данного постановления для обсуждения и оценки его регулирующего воздействия».
Минстрой совместно с Банком России разрабатывают методические рекомендации относительно того, какой перечень документов должны предоставлять девелоперы в банки для получения одобрения с их стороны проектного финансирования. «Еще мы продумаем способ, как решить вопрос с достаточностью капитала и собственных средств застройщика для захода в проект», - уточнил Н.Е. Стасишин.
Отвечая на вопрос регионального застройщика, заместитель Министра заявил, что в случае отказа банков от предоставления проектного финансирования Минстрой России готов оказывать помощь застройщикам в ручном режиме для определения источника средств для достройки начатых строительством объектов. Можно обращаться через Национальное объединение застройщиков жилья. Правда сначала вопрос желательно обсудить с местной и региональной властью. Им даны указания также в ручном режиме обеспечить источниками финансирования достройку всех объектов.
С презентацией «Жилищное строительство в России. Февраль 2019 года» выступил руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Вадимович Холопик.
Он сообщил, что по данным Росстата в 2018 года по сравнению с 2017 годом ввод жилья в эксплуатацию снизился на 4,9%. Анализ проектных деклараций застройщиков показывает: если все объекты, запланированные к сдаче в 2019 году, будут сданы в срок, то ввод жилья застройщиками в 2019 году составит 69,5 млн кв.м. Однако опыт 2016-2018 гг. показал, что ввод значительного количества домов из планируемых застройщиками к сдаче переносится на следующий год. На основе анализа статистики переноса сроков сдачи жилья, ввод жилья застройщиками в 2019 году должен составить 44,0-44,6 млн кв.м. По мере сбора статистики ввода жилья застройщиками в 2019 году прогноз будет уточняться.
Положительные индикаторы рынка жилищного строительства:
- Помесячная динамика ввода жилья после продолжительного периода падения стала показывать положительную динамику. Из последних четырех месяцев сентябрь – декабрь 2018 года, в трех месяцах наблюдался рост.
- Рост выданных ипотечных кредитов для ДДУ в 2018 году составил 18% по отношению к 2017 и 20,5% по отношению к 2016 году.
- Рост продаж новостроек по ДДУ в 2018 году составил 6%.
- Рынок приходит в состояние баланса. Если за три года в 2014 – 2016 годах суммарная разница между объемом выданных разрешений на строительство и объемом продаж составила 50 млн кв.м (в среднем по 16,7 млн кв.м в год), то за два года 2017 и 2018 такая разница составила лишь 5,2 млн кв.м (в среднем по 2,6 млн кв.м в год). Т.е. наступает рыночный баланс между объемом выводимых в строительство проектов и объемом продаж. Это является предвестником уменьшения количества проблемных объектов.
- Впервые за период наблюдения в январе 2019 года произошло падение объемов жилья, незавершенных строительством застройщиками банкротами. Это является следствием активной политики властей по достройке проблемных объектов и снижением темпов появления новых застройщиков-банкротов.
Однако сохраняются и отрицательные индикаторы рынка жилищного строительства:
- Крайне низкий объем выданных разрешений на строительство после 1 июля 2018 года.
- Продолжает увеличиваться объем переносов срока ввода жилья из-за нехватки финансирования. Как следствие продолжает увеличиваться средний срок строительства. По итогам 2018 года средний срок строительства составил 35,7 месяцев, вместо 32,5 в 2017 году.
- Уменьшается число застройщиков, которые не имеют ни одного случая переноса срока ввода жилья. Из ТОП-100 застройщиков только 14 не допустили ни одного случая переноса сроков. Это означает дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков в виде штрафов, предусмотренных договорами с дольщиками. Что усугубляет итак непростую ситуацию с финансированием жилищного строительства.
По мнению К.В. Холопика на рынке жилищного строительства «дно уже достигнуто», есть тенденция к его постепенному росту.
В обсуждении ситуации приняли участие региональные застройщики.
Евгений Владимирович Романенко, «Талан» (Ижевск) рассказал о своем опыте перехода на эскроу-счета. По его словам из-за дополнительных расходов на проектное финансирование себестоимость проекта увеличивается на 3-4% и еще на 3-4% из-за дополнительных расходов в связи с необходимостью выполнения требований к размеру собственного капитала. Однако при этом расходы снижаются на 1,2% на экономии отчислений в компенсационный фонд дольщиков, а также могут снизиться еще на 5% за счет ускорения строительства, вызванного наличием надежного источника финансирования.
Антон Сергеевич Воробьев, «Единство» (Рязань), отметил малое количество выдаваемых разрешений на строительство после 1 июля 2018 года. Он высказал опасение, что накопленного объема разрешений хватит только на 2-3 года, после чего может наступить провал в жилищном строительстве.
Игорь Юрьевич Белокобыльский, «Стрижи» (Новосибирск), высказал опасение, что слишком мало застройщиков, имеют опыт проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Например, в Новосибирске таких застройщиков всего два, их совокупная доля на рынке менее 10%. Очевидно, что за оставшиеся до 1 июля 2019 года месяцы все застройщики не успеют пройти согласительные процедуры в банках, необходимые для перехода на новые формы финансирования.
В завершении мероприятия региональным застройщикам, добившихся в 2018 году наилучших показателей по объему ввода жилья, были вручены дипломы НОЗА.
Сергей Козлов
