5 декабря 2018 года в зале «Чайковский» гостиницы Four Seasons (Москва, ул. Охотный ряд, д. 2) прошла ежегодная конференция «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2018»
2018 год стал годом знаковых перемен для строительной отрасли России. Новая стратегия развития, изменения в законодательстве и переход от ДДУ к проектному финансированию существенно изменили правила игры на рынке и состав ключевых игроков. Сегодня перед рынком недвижимости стоят непростые экономические задачи по увеличению объемов строительства, переходу на новые модели финансирования и развитию инфраструктурных проектов. Решение этих стратегических задач потребует консолидации усилий и эффективного диалога власти и бизнеса.
В рамках ежегодной конференции РБК лидеры рынка недвижимости и эксперты обсудили вопросы: как произошедшие в 2018 году изменения повлияют на дальнейшее развитие девелоперского рынка, и какие форматы, проекты и модели сотрудничества станут максимально выгодными.
Конференция включала в себя три последовательных частей:
- Publik Talk на тему: «Итоги рынка недвижимости 2018»;
- Сессия 1. «Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость: что ждет рынок?»;
- Пленарная сессия. «Рынок недвижимости в России 2018: первые итоги».
В работе пленарной сессии приняли участие:
- Якушев Владимир Владимирович, Министр строительства и ЖКХ РФ;
- Дерябина Алена Викторовна, генеральный директор, Дон-Строй Инвест;
- Мамаев Олег Борисович, президент, «Лидер-Инвест»;
- Рябокобылко Сергей Юрьевич, генеральный директор и управляющий партнер, Cushman & Wakefield;
- Попов Юрий Алексеевич, директор коммерческого департамента, ОАО «Скоростные магистрали».
Открывая пленарную сессию, В.В. Якушев сообщил: «Если говорить обо всех национальных проектах, наш, наверное, самый противоречивый. С одной стороны, отрасль находится в серьезном реформировании, мы ставим задачу зачистить отрасль от недобросовестных игроков и сделать новые правила игры, сделать понятными правила привлечения денежных средств граждан, чтобы избежать потом обманутых дольщиков, при этом отрасли ставим задачу за шесть лет вырасти в полтора раза. Есть некоторое противоречие. Мне кажется, ни в одном из Национальных проектов нет таких задач, которые поставлены перед нами.
Корректировка 214-ФЗ на данном этапе уже привела к снижению темпов ввода жилья. За 10 месяцев текущего года на 3-4% уменьшился ввод жилья в целом, на 14% - по многоквартирным домам.
До конца года в нашей отрасли будут приняты несколько решений, пока не могу их озвучить, как только будут достигнуты договоренности, тогда о них узнают все. Эти решения помогут отрасли преодолеть сложности, возникшие в непростой период.
Подводить итоги 2018 года еще рано. Надеюсь, рынок прямо под елочку получит желаемое».
Отвечая на вопрос ведущего, Министр подчеркнул, что если у кого-то сформировалось впечатление, что ведомство занимается только жилищным строительством, то это не так: «Мы формируем сегодня своды правил - это законы, по которым сегодня происходи строительство. Поэтому занимаемся и вопросами строительства инфраструктуры».
Также он проинформировал о перспективах развития проекта «Комфортная городская среда»: «Год как проект стартовал. Есть достаточно хорошие результаты, новые общественные пространства, наши дворы начинают выглядеть по-другому». Наличие общественных пространств увеличивает стоимость недвижимости.
Идут дискуссии о развитии программы. На 2019 год программа осталась в том виде, в котором она есть. Есть предложение сконцентрироваться на общественных пространствах. Небольшой парк, небольшой сквер являются точкой притяжения, которая меняет облик того города, где это делается, а дворы оставить муниципалитетам. На 2020-2021 год возможна корректировка целей программы.
В СМИ ведется дискуссия о желании девелоперов получить господдержку в связи с реформой отрасли. «С 1 июля 2018 года у нас одно разрешение на строительство, один счет, банковское сопровождение. Мы очень много работали с банковской системой. Теперь банковское сопровождение со скрипом, но поехало. Следующее испытание – проектное финансирование. Нужно получит кредитную линию. Там масса сложностей. Нужно обладать достаточным количеством специалистов, которые профессионально выстроят диалог с банком. К сожалению, не все застройщики к этому готовы.
Очевидно, что при механизме эскроу-счетов и проектного финансирования затраты застройщиков вырастут. Да и само проектное финансирование некоторым девелоперам получить будет достаточно сложно. Есть целая группа застройщиков, которые могут попасть в сложную ситуацию. Не стоит забывать и о рисках незавершения строительных проектов, поэтому вопрос о государственной поддержке надо ставить.
Речь идет о том, чтобы дать точечный инструмент. Перекормить рынок господдержкой тоже нельзя», - сказал Министр.
«Задачи обозначены. В следующем году и последующие годы начнется их претворение в жизнь», - завершил свое выступление В.В. Якушев.
Девелоперская компания «Лидер-Инвест» (входит в АФК «Система») по итогам 2018 года рассчитывает по сравнению с 2017 годом увеличить денежные поступления от продаж в 2,3 раза в денежном выражении и в 2,8 раза в проданных площадях, об этом сообщил О.Б. Мамаев.
Он отметил, что в этом году девелопер запустил два проекта комплексного освоения территорий на 250 тыс кв.м и 400 тыс кв.м и добавил, что компания рассчитывает на сохранение и наращивание темпов продаж в 2019 году, когда поменяются условия финансирования стройки и девелоперы лишатся возможности привлекать средства граждан напрямую. «Нам бы очень хотелось, чтобы новый закон позволил нам эту динамику сохранять в ближайшие пять-десять лет, потому что мы понимаем, что это будет поддержано спросом», - резюмировал О.Б. Мамаев.
«Инвестиционный рынок сегодня невелик и совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России, по предварительным данным, в 2018 году лишь незначительно превысит 1 млрд евро. Вместе с тем, если в прошлом году чистый отток иностранных инвестиций из коммерческой недвижимости России составил около 500 млн евро, то в текущем году чистый отток инвестиций составил лишь 5 млн евро. Это означает что рынок спроса и предложения в коммерческой недвижимости сегодня сбалансирован», - сказал С.Ю. Рябокобылко.
По его словам, российские инвесторы, в том числе и те, которые ранее не инвестировали в коммерческую недвижимость, сегодня стали локомотивом этого рынка, а также компании стран СНГ. «Особый интерес у инвесторов вызывают новые форматы недвижимости и современные подходы к использованию. Это касается и формата гибких офисных пространств, и фудхоллов в торговле, однако такого рода объекты пока еще не занимают ощутимой доли в общей структуре инвестиций в коммерческую недвижимость. И это характерно не только для России, но и для более развитых западных рынков. Наиболее востребована классика: торговые центры и высококачественные, заполненные арендаторами, офисные объекты», - отметил эксперт.
Он добавил, что российский рынок представляет собой не просто понятный объект инвестиций, а достаточно современный и развитый механизм управления капиталом: «В некоторой степени, для наших ближайших соседей, Россия играет роль, аналогичную той, которую играет Западная Европа для российских инвесторов. Однако доходность российского рынка гораздо выше, нежели у наших западных соседей. На сегодняшний день доходность коммерческой недвижимости в России составляет около 10%, в то время как Западная Европа редко предлагает доходность выше 4%».
Строительство первой в России высокоскоростной магистрали (ВСМ) «Москва-Казань» может начаться в 2019 году. В рамках реализации проекта ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) привлечёт инвесторов к строительству 16,5 млн кв.м недвижимости. Проект предполагает строительство 16 транспортно-пересадочных узлов. «В этих точках будет активно развиваться рынок недвижимости, в том числе и жилой. В регионах прохождения трассы планируется построить 14 млн кв.м и 2,5 млн кв.м – коммерческой», - сообщил Ю.А. Попов. Прямых инвестиций РЖД в строительство этого объёма недвижимости не предусмотрено, однако структура уже ведёт переговоры с заинтересованными инвесторами.
По его словам, мобильность населения, которая повысится после ввода ВСМ в эксплуатацию, изменит и структуру рынка жилой недвижимости. «Люди смогут за 25 минут добраться от Ногинска до Москвы или меньше чем за час доехать до Дзержинска или Гороховца. Запуск высокоскоростной магистрали сократит время в пути между столицей и регионами до одного часа. Таким образом, пассажиры будут затрачивать на передвижение в среднем в четыре раза меньше времени, чем сегодня», - сказал Ю.А. Попов.
Он отметил, что на основе мирового опыта сформирована концепция развития прилегающих к ВСМ территорий: «Концепция предполагает формирование территориальных кластеров, оснащенных транспортно-пересадочными узлами, в формате индустриальных парков, новых жилых районов, медико-социальных и рекреационно-реабилитационных учреждений, а также научно-образовательных заведений. Девелопмент прилегающих территорий в рамках этого проекта, по предварительным оценкам, будет реализовываться в рамках доходности инвестора в 20% годовых для проектов жилищного строительства и 15% годовых для проектов коммерческой недвижимости.
В рамках Publik Talk главный редактор «РБК Недвижимость» Игнат Бушухин провел интервью с Омбудсменом по вопросам строительства, членом Президиума «ОПОРЫ РОССИИ», председателем Комитета по строительству Дмитрием Михайловичем Котровским на тему: «Итоги рынка недвижимости 2018».
В работе Сессии 1: «Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость: что ждет рынок?» приняли участие:
- Казанский Николай Владиславович, управляющий партнер Colliers International, президент ГУД;
- Жидкин Владимир Федорович, руководитель департамента развития новых территорий г. Москвы;
- Устинов Геннадий Васильевич, коммерческий директор АО «Балтийская Строительная Компания - Санкт-Петербург»;
- Гордеева Марина, руководитель Управления экономического и социального развития территорий, ГК «А101»;
- Шорин Сергей Борисович, руководитель группы по слияниям, поглощениям и прямым инвестициям, юридическая компания «Пепеляев Групп».
Мнения аналитиков и крупных игроков рынка на перспективы 2019 года разделились. Некоторые утверждают, что цены останутся на прежнем уровне. Объясняется это тем, что нет предпосылок для увеличения благосостояния граждан, и жилья пока что хватает на всех. Но чаще можно услышать доводы в пользу роста стоимости жилья в ближайшие годы. Чтобы построить дом, придется потратить больше средств. Застройщику потребуется солидная подушка ликвидности и связи с банковским сектором. Существует вероятность, что некоторые проекты из уже начатых не будут достроены - ведь новые правила касаются и тех, кто получил разрешение на строительство до вступления в силу поправок к ФЗ-214.
Согласно актуальному прогнозу цен Росстата, на рынке недвижимости в Москве и СПб в 2019 году повышение неизбежно. Несмотря на баланс спроса и предложения в 2018 году, далеко не все желающие приняли решение о покупке необходимого жилья. Доходы населения не растут, но в столицы едут жители регионов, поэтому спрос на квартиры здесь всегда выше, чем на периферии.
Сергей Козлов
