14 декабря 2016 года в Информационном центре Правительства Москвы (Новый Арбат, д. 36, здание Правительства Москвы) состоялась пресс-конференция председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства К.П. Тимофеева на тему: «Год больших перемен: что ожидать инвестиционному сообществу от грядущих изменений в федеральное законодательство по долевому строительству и комплексному развитию территорий?»
Пресс конференция открылась вступительным словом Константина Петровича Тимофеева: «1,6 трлн руб. вложен в долевое строительство за шесть лет, когда долевому строительству было уделено особое внимание. Мэром была поставлена задача - взять на жесткий контроль все эти объекты. Сейчас у нас 220 застройщиков, кто продает по долевому строительству. В 2016 году 318 млрд руб. привлекли дополнительно. Всего 800 млрд руб. сейчас – это объем проданных квартир.
98% средств на строительство вложено населением. Задача застройщиков – не подвести ожидания населения, а нас как контролирующего органа, сделать так, чтобы не появлялось пострадавших граждан. Сегодня у нас 1 200 пострадавших граждан, которые официально внесены в реестр по Приказу № 403 – по объектам-долгостроям. Часть объектов сдаются – по ним граждане исключаются из реестра. Часть объектов попадает в долгострой – оттуда граждане включаются в реестр. Проблема долевого строительства не в высокой ставке по привлечению кредитов в коммерческих банках. По нашему мнению, это из-за прозрачности деятельности самих предприятий, из-за структуры их баланса и уровня менеджмента. Даже если бы кредиты были не такие дорогие, судя по финансовой отчетности, порядка 70% предприятий, которые занимаются долевым строительством, по критериям банка не прошли бы по уровню кредитования. У населения же они эти средства привлекают, получается, под ответственность только будущего проекта. Буквально вчера мы 22 таких застройщика, которые нарушают финансовую отчетность, нормативы, опубликовали на сайте. В первую очередь, это сделано для самих застройщиков, чтобы они публично обратили на это внимание и исключили нарушение нормативов по итогам 2016 года. Эту отчетность мы проанализируем в апреле, и по итогам года этот список будет сокращен, потому что многие уже обратили внимание и поправляют свою финансовую отчетность.
Мы чувствуем разрыв между акционерами компаний, дирекцией, правлением и людьми, ответственными за сдачу отчетности. Звонят собственники компаний и говорят: «Как так, наша публичная компания оказалась в этом списке?». Получается, есть разрыв оперативного управления. Нужно контролировать, чтобы обязательства по привлечению средств граждан были исполнены. Мы считаем, что то, что мы сделали – это положительно. Законом допускается, чтобы эта информация была публичной. С 1 января будет официально опубликована открытость капитала. Перечень раскрытия информации есть. С 1 января в законе есть обязательства уполномоченного органа – «Москомстройинвест», - по выдаче заключений соответствия застройщиков необходимым критериям и требованиям, если они хотят с 1 января 2017 года привлекать средства населения. Законом предусмотрено, что это заключение может быть, как выдано, так и отозвано на неопределенный срок до устранения причин, которыми могут быть несдача объекта в срок, нарушение отчетности или нормативов. Эти критерии имеются в законе. Этот оперативный регулятор поможет избежать ухудшения ситуации.
Сейчас Правительство РФ пытается применить рискоориентированный подход к оценке проверок предприятий, которые подлежат какому-либо контролю, в т.ч. контролю за долевым строительством. Сейчас идет обсуждение, какие критерии нужны, как часто нужно проверять застройщиков, привлекающих средства населения, и всех ли нужно привлекать. Этот вопрос связан еще и с тем, сколько же застройщики должны платить в Фонд. Проверять, по нашему мнению, 1 квартал, когда идут активные продажи, нужно сплошным методом. Далее, если нет нарушений, нужно переходить к полугодовым или годовым проверкам. Средний цикл строительства жилого дома – 2-3 года. Получается, более чем трехлетний период уже не рассматривается. Сейчас проверки делаются на ежегодной основе. Здесь очень сложно ранжировать застройщиков, потому что они под каждый конкретный проект создают какое-либо проектное предприятие. По сути, оно получается с минимальным балансом и минимальным уставным капиталом. С 1 июля уставные капиталы должны иметь более высокие размеры, если они хотят привлекать средства населения. Но даже по этим критериям многие предприятия попадают в перечень микро- и малых предприятий, потому что они только стартуют и у них нет выручки, оборота. По закону не возможно в плановом режиме проверять законность привлечения у этих малых предприятий. В Москве этим критериям соответствуют более половины застройщиков. Думаем, что этот момент будет устранен. Отрасль находится в ситуации сужения по коммерческому объему, поэтому проверки должны быть не реже, чем сейчас. Пока критерий для всех один – 1% отчисления в новый фонд, который будет создан с 1 января. Чтобы ввести дифференцированную шкалу, с кого больше, с кого меньше отчислений, нужно набирать статистику. Но статистика набирается годами. Поэтому, когда она будет, станет возможна эта дифференциация. Только статистика покажет по предприятиям, как они работали на протяжении нескольких лет. В Москве в принципе мало предприятий, которые десятилетний период работали на этом рынке – их не более 15. В основном, это новые проектные предприятия. После завершения проекта они сворачивают свою деятельность или сводят до минимальных объемов
Все поправки в закон вы, в принципе, знаете. Административный регламент по заключению о соответствии застройщика мы должны сделать в ближайшее время и принять на Правительстве.
По Компенсационному фонду пока что очень много вопросов. Надеемся, что не будет никаких срывов. Готовы провести отдельный семинар для инвесторов и для вас, чтобы разъяснить все вопрос, в том числе каким образом гражданин по наступлению страхового события смог бы получить либо деньги, либо через процедуру банкротства квадратные метры.
Действующие договора о страховании сейчас защищают граждан только в финансовой области по получению денег. Там нет обязательств по получению жилья. Мы проводили работу с инициативными группами по многим проблемным адресам, и даже там, где есть действующие страховые полюсы, граждане не хотят заявлять по получению денег. Они пытаются подождать, когда будет достроен этот дом, а срок действия полюса истекает, плата не происходит и полис становится недействительным. Проблема, к сожалению, нарастает. Эта проблема двухлетнего периода, когда будет такой вакуум, потому что новые договоры страхуются в Фонде, а старые в страховых компаниях, либо под поручительство банка, чтобы не появилось у нас новых пострадавших граждан.
Чтобы понять много или мало это – 1%, - посчитали, что пока этого достаточно. Тем более, это зависит от региональной политики. Если в Москве ситуация на жилищном рынке идет в рост с двукратным увеличением в год, то в регионах ситуация другая.
Когда продаются апартаменты – пока это добровольная регистрация. Надеемся, что это станет обязательным на уровне закона. Компании, которые продают именно апартаменты, сейчас не обязаны страховать и сдавать отчетность. Есть такие компании по апартаментам, которые невозможно из-за этого проверить на целевое использование средств. В принципе, даже гражданам не сложно посмотреть на анализ самой отчетности, которая есть у нас на сайте. Там всего три норматива: финансовая устойчивость, целевое использование, безубыточность, которая должна выполняться на протяжение трех лет. Если компания только стартует с проекта, понятно, что третий норматив у нее выполняться не будет, но это не значит, что они нарушители.
Будет расширение информации по проектным декларациям. Мы считаем, что это должно быть однообразным. Более того, величина уставного капитала, который будет с 1 июля, тоже должна быть для всех одинакова. Это мы тоже будем проверять в рамках проверок.
В этом году мы провели 158 проверок, из которых 90 плановых и 30 внеплановых, и 38 проверяли вместе с Прокуратурой и правоохранительными органами. Более 50 млн руб. штрафов на 110 организаций в этом году было наложено. Чтобы оценить эту цифру, важно судить по количеству граждан. По итогам шести лет, когда мэром было поручено усилить внимание к долевому строительству, было проведено 770 проверок и около 300 млн руб. штрафов было получено в бюджет города. Штраф здесь – метод стимулирования. По закону, при неуплате штрафа возникает обязательство уплату данной суммы в двойном размере плюс тот штраф, который должны был обязателен к уплате.
Средняя цена договора долевого участия составляет сейчас 10 млн 250 тысяч руб. Это средняя квартира. В 2015 году средняя цена была 9 млн 400 тысяч руб. Рост цены договора обусловлен увеличением объема продаж более дорогих объектах. В любом случае, на рынке долевого участия цена не уменьшается. Мы видим увеличение продаж по договорам долевого участия с целью инвестирования в эту отрасль. Граждане берут ипотечные кредиты, чтобы осуществить свои финансовые вложения, потому что в банках доходность понизилась, а закон о контроле над долевым участием постоянно модернизируется. Мы считаем, что он уже практически достиг состояния, когда пострадавших граждан в принципе не должно быть. Поэтому, многим гражданам кажется, что инвестируя в долевое строительство, они могут заработать деньги, не потеряв свой капитал. Кроме того, если в банковской системе гарантия оканчивается 1,4 млн руб., то в правилах Фонда написано, что подлежит гарантии полная цена договора и это не ограничено какой-либо суммой. Если это 10 млн, то 10 млн. Это очень положительные результаты. 50% договоров долевого участия, заключенные в этом году, заключались 15 крупными компаниями. В основном, все они входят в Клуб инвесторов Москвы: «ПиК» с дочерними компаниями, «Крост», «Пионер» и ряд других компаний. В городе достаточно конкурентный рынок. Уровень самих объектов тоже значительно вырос благодаря тому, что крупные инвесторы заинтересованы сохранением своего лица, поскольку многие из них являются публичными компаниями.
По «Су-155» 3 объекта у нас пока находятся в проблемной стадии, а 3 объекта строятся. Ввод планируется Нагатино-Садовники, Фили-Давыдково. По другим объектам сроки сложно назвать, потому что банк «Российский капитал» пока оформляет земельно-правовые отношения, в том числе на Нагатино.
Наконец-то есть понятная схема достройки объектов на Кременчугской, 18. Застройщик там вышел на объект и достраивает его. В том числе, в этом году в Раменках ввели 18-й корпус, который тоже был объектом долгостроя. Там уже нет пострадавших граждан.
По промышленно-коммунальным зонам, тоже перспектива на будущий год обширная. Итоги есть: за шесть лет мы одобрили на 7,6 млн руб. реконструкций промышленно-коммунальных зон. Это было принято на Градостроительной земельной комиссии, которую мэр города проводит каждый четверг. Сейчас порядка 60 вопросов еженедельно рассматривается. В прошлом году было порядка 80-90 вопросов. Видимо, на фоне общего снижения отрасли активность инвесторов снижается, хотя снижение не такое большое, как по другим отраслям.
Всего в этом году было одобрено на 26, 6 млн руб. градостроительных планов, из которых на жилье 15 млн руб. либо 56%, на торговлю 4 млн руб, либо 16%, социальных и спортивных объектов 2 млн руб., либо 8%. По остальным из крупных осталось 2,6 млн руб. принятых решений, либо 10% промышленных объектов. Это итоги 2016 года.
На торги было выставлено 1,27 млн кв.м, из которых основное – это торгово-административные объекты (380 тыс кв.м), социальные и спортивные (270 тыс кв.м), гаражные и многофункциональные (300 тыс кв.м), промышленные объекты (310 тыс кв.м).
Проектов планировок в этом году утвердили на 19,9 млн кв.м.
По некоторым пилотным промзонам, сейчас пилотная промзона – это «Моссельмаш» Солнечногорская, «НПО наук» Юннатов, «Калибр», про который еще не решено, кто именно будет достраивать, «Северное Очаково», «Салтыковская», «Большая Косинская» и несколько других. Все они находятся в стадии получения разрешения и проектирования.
По договорам о комплексном развитии территории, здесь пока 1 пилотник – Берзарина, 28. Он активно продвигается, в т.ч., с помощью закона, который был принят».
Далее К.П. Тимофеев ответил на вопросы журналистов.
Сергей Козлов
