Продолжение. Начало см: http://ekogradmoscow.ru/eko-blog/blog-i-egorova/est-takaya-kontseptsiya
Наверное, нет сейчас другого такого вопроса, который бы в столь сильно волновал общество, как проблема капитального ремонта. Москвичи позже других россиян получили платежки с новой строкой – «Взнос на капитальный ремонт», зато получили больше всех. По 15 рублей с квадратного метра общей площади. Суммы вышли очень существенными. С их учетом средний платеж за услуги ЖКХ в Москве вырос сразу на 41%!
Конечно, это вызвало массу вопросов – на что пойдут эти деньги, как гарантировать их сохранность на столь длительный период (а по планам капремонт многих домов завершится аж через 15-20 лет), есть ли принципиальная альтернатива предлагаемым схемам накопления средств?
На эти и многие другие вопросы журнала «Экоград» ответил эксперт в сфере ЖКХ из г. Тольятти, автор Концепции обеспечения финансирования ответственности в отношении общедолевого имущества (в том числе по капитальному ремонту многоквартирных домов) Александр Бондарь:
…
Итак, возвращаемся к спец.счёту…
Списание средств в оплату работ возможно:
1) по заявлению Собственника с указанием в заявлении номера регистрации договора кап.ремонта (а реестр таких договоров должен быть публичным, как минимум, для участников процессов, в данном случае — банков),
2) по распоряжению «руководителя проекта» кап. ремонта, если собственник вовремя сам не сделал необходимые действия или наоборот: уполномочил сделать за него такие действия (явно и неявно).
Руководитель проекта кап. ремонта? Кто это?
В этом так же ничего нового. В текущем законодательстве — это либо представитель регионального оператора, который организует проведение работ по кап. ремонту и производит оплату работ, или представитель МКД/ТСЖ/УК, которые занимаются организацией кап. ремонта и ставят «подписи» на финансовых документах. Все утверждаются на общем собрании собственников (ОСС), конечно. Ничего нового.
Просто, если эта концепция с индивидуальными спец.счетами будет реализована, то, у ТСЖ/УК/РО остаются те же самые функции организаторов проведения работ, а «руководитель проекта» подписывает не «платёжки в банк» на списание средств со счёта, а реестр-распоряжение «оператору» на организацию списания средств со спец.счетов собственников. А уже «оператор», получив все бумаги-основания и контактируя с банками, организует процесс перевода средств исполнителю работ согласно зарегистрированным договорам.
(кажется, что сложно, но это не такая уж большая сложность с нынешним уровнем возможной автоматизации, а так же именно такая «сложность» позволяет обеспечить справедливость в отношении каждого собственника).
Согласно предложенной вами Концепции, накопленные средства могут быть использованы не только на капитальный ремонт, но и на выполнение иных действий, связанных с недвижимостью, в том числе и на стратегическую государственную задачу по снижению энергопотребления.
Как вы себе представляете финансирование собственниками мероприятий по энергоэффективности?
Да, безусловно! Такая схема может использоваться не только для финансирования кап. ремонтов. (Кстати, Концепция не отменяет сам принцип планирования кап.ремонтов на региональных уровнях согласно действующему законодательству, а только предлагает изменить схему финансирования).
И согласно действующему законодательству собственники вправе принять решение о накоплении средств и финансировании иных работ, в т.ч. по энергоэффективности, безопасности, установке систем автоматического сбора показаний ИПУ и т.п.
Другое дело, что нынешнее законодательство требует, чтобы на счетах оставались минимальные суммы накоплений для обеспечения финансирования будущих работ, и некоторые проекты/работы не попадают в «разрешённый список», а потому: собственникам либо явно надо собирать средства «свыше тарифа» на желаемые проекты, что многим «бьёт по карманам», либо принимать решения о займе средств для финансирования работ.
Кстати, о кредитовании! Ваша концепция как предлагает решить этот вопрос?
Считаю, что предлагаемая концепция как раз почти «идеально» помогает собственникам кредитоваться.
Сначала вспомним, что в каждом МКД есть разные собственники по своей платёжеспособности. Соответственно — одни могут сразу оплатить свою долю, а другим нужна «рассрочка» или займ.
Как это делается сейчас? На не очень крупных проектах иногда собственникам помогают «по-божески» их управляющие компании, финансируя некоторые проекты «с малым заёмным процентом». А далее, по договорённости с собственниками, погашение «займа» осуществляется через строчки в квитанции об оплате ЖКУ. Для «тяжёлых» проектов нужны займы банковские. Небольшие дома это могут реализовать (поскольку собственникам легче соорганизоваться), а для больших — это почти не реально.
Если применять рассматриваемую концепцию, то собственникам достаточно просто принять решение о том, чтобы «Проект был реализован!!!», а так же о том, что проект финансируется со спец.счетов каждого собственника, в том числе, в случае нехватки средств на нём за счёт кредитных средств, зачисляемых на спец.счета собственников банками, в которых эти счета открыты. Такое решение ОСС (примерно как «об овердрафте») будет являться «базовым согласием каждого собственника» взять кредит для финансирования своего участия в проекте в банке-владельце спец.счёта и одновременным сигналом для банка о том, куда банк должен направить средства выданного кредита.
При этом условия кредитования по «спец.счёту» должны быть утверждены для всех банков одинаковые на уровне НПА регулятора (кроме ставки по кредиту: для конкуренции банков).
Получается: как только наступает момент оплаты работ и на конкретном спец.счёте не хватает средств, то банк, имея согласие собственника, автоматом выдаёт (оформляет) займ на необходимую сумму, перечисляет долю собственника исполнителю работ, а кредит погашается собственником в обычном режиме пополнения своего спец.счёта.
Кстати о пополнении спец.счёта.
Базовой формой является внесение или перечисление средств на этот счёт, как это обычно и осуществляется с депозитами.
В связи с разной платёжеспособностью населения государство предусматривает различные льготы и субсидии. Применение предлагаемой концепции как нельзя лучше позволяет адресно помогать конкретным собственникам, позволяя перечислять на их спец.счета суммы помощи.
Перечислять средства может не только государство, но и любое лицо, которое хочет помочь собственнику и/или, например, рефинансировать кредит, выданный банком (помним, как помогает УК. Или помощь родственников, фондов и т.п.).
Таким образом вопрос сложности кредитования работ в МКД снимается полностью: кредитуется не дом вцелом (или ТСЖ, например), а отдельный собственник и его личная ответственность по соучастию в расходах на ремонты.
В отношении ветхих домов вопрос с кредитованием ремонтов так же решается по тому же принципу. И если государство хочет поучаствовать со софинансировании работ через субсидирование ставок, адресные помощи собственникам — варианты есть и те и другие.
Продолжение следует.
Игорь Егоров
Приглашаем специалистов и заинтересованных лиц принять участие в обсуждении концепции на сайте журнала.
Дополнительная информация по теме капитального ремонта здесь: http://ekogradmoscow.ru/sreda/sotsialnaja-ekologija/chto-tvoritsya-s-zhilishchnoj-strokoj-platezhki-za-zhku-ili-tupoj-platit-dvazhdy
