Нас, обычных собственников жилья, весь сложнейший комплекс под названием Жилищно-коммунальное хозяйство ощутимо касается только по трем своими аспектами: ростом платежей за жилищные и коммунальные услуги (ЖКУ), качеством этих услуг и составом и использованием общей долевой собственности.
Начнем с собственности. Вопрос собственности – это и есть вопрос о власти, как писал классик. В данном случае – кто хозяин в доме.
С 1992 года, после первой приватизации квартиры в доме, в жилых многоквартирных домах вместо одной формы собственности – государственной (муниципальной), возникли три формы собственности: государственная (на неприватизированные квартиры), частная (на приватизированные) и общая долевая (на нежилые объекты общего пользования).
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ №13391/09 от 02.03.2010г. указывает: "…правовой режим помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности …должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло".
ОПРЕДЕЛЕНИЕ Высшего Арбитражного суда РФ №ВАС-10188/11 от 12.09.2011г. разъясняет, что подтверждением формирования самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.
Следовательно, для того, чтобы нежилые помещения дома не вошли в состав общего имущества, на дату первой приватизации необходимо выполнение двух условий:
1. Помещения должны быть предназначены (учтены, сформированы с присвоением кадастрового номера) как самостоятельные объекты недвижимости;
2. Помещения не использовались в качестве общего имущества домовладельцев.
Если хотя бы одно из этих условий не выполнялось, то нежилые помещения, с даты приватизации первой квартиры - являются общей долевой собственностью домовладельцев.
Однако, несмотря на возникновение права общей долевой собственности на общее имущество (подвалы, чердаки и т.п.) в многоквартирных домах в 1992-1993 годах, Департамент имущества города Москвы, в течение многих лет с 2000 по 2010гг., повсеместно, во всех округах Москвы, осуществлял противоправный захват, незаконную регистрацию в собственность города, сдачу в аренду и продажу объектов общей долевой собственности.
Например, регистрация права г.Москвы на помещения общей долевой собственности дома №16 по ул.Лестева (ТСЖ «Хавско-Шаболовский») и дома №5а по Б.Казенному переулку (ТСЖ «Казенная Слобода») – произведена в декабре 2010г., то есть, через девятнадцать лет(!) после первых приватизаций квартир по указанным адресам,
Технология следующая: через работников ДЕЗов, ГУ ИС и БТИ подбираются помещения в подвалах, чердаках жилых домов, пригодные к переоборудованию их под коммерческие цели. Затем эти помещения без информирования собственников, проживающих в этих, зачастую полностью приватизированных, многоквартирных домах, вносятся в реестрмуниципального имущества.
Дальше происходит переоборудование – рубятся отдельные входы, устанавливаются перегородки, если надо, делается ремонт и город сдает или продет эти помещения.
На многочисленные обращения граждан, а также жилищных объединений и Товариществ собственников жилья, действующих в защиту их интересов, следуют отписки чиновников, что «зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке».
В настоящее время, в судах г.Москвы находятся сотни исков москвичей к Департаменту имущества, в которых они защищают свое право общей долевой собственности, определенное Российским Законодательством.
С приходом нового Мэра С.С. Собянина на эту проблему, наконец, обратила внимание и исполнительная власть Москвы. Был разработан План мероприятий от 17.12.2010г. "По устранению административных барьеров и наведению порядка в сфере создания и организации деятельности ТСЖ", дано Поручение Департаментам имущества и Префектурам до 31.08.2011г. обеспечить выработку внесудебных мер по возврату нежилых помещений, имеющих признаки общего имущества, в общую долевую собственность.
В соответствии с Приказом №326-п от 23.05.2011г. тогдашнего руководителя Департамента имущества, а ныне Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Н.А. Сергуниной, во всех округах Москвы были созданы Межведомственные комиссии, которые должны были выработать конкретные меры по возврату отчужденных объектов - в собственность граждан во внесудебном порядке.
Однако до настоящего времени, внесудебные меры по возврату не выработаны, поручение мэра не исполнено.
Работа Межведомственных окружных комиссий - фактически направлена не на выявление и возврат незаконно отчужденных помещений, а на ревизию эффективности использования этих помещений.
Работа комиссий не контролируется, в состав комиссий не включены представители наиболее заинтересованных лиц – собственников жилых помещений многоквартирных домов, представители общественных организаций: они к работе комиссий не допускаются, работа комиссий проходит в закрытом режиме. Впрочем, одному человеку Комиссия все-таки помогла - признала бесспорное наличие «признаков общего имущества», (причем даже в помещениях 1-го этажа), здания по адресу: Ковров пер. дом 28 стр.1, интересы которого представлял Начальник управления Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г.Москвы Акимкин В.В. (Протокол №17/2011 от 09.08.2011г.)
Масштаб проблемы реально огромен. Только в ЦАО более 50 таких случаев. Доходило до смешного. Например, в результате переоборудования подвала в одном из домов, электрощитовую перенесли аж в камеру мусоропровода!
При этом каждому очевидно, что без создания конкурентного рынка в сфере ЖКХ проблем не решить. Об этом говорит и Президент страны В.В. Путин: «Главной проблемой низкого качества жилищно-коммунальных услуг в России остается монополизация этого рынка»
Что подразумевается под созданием условий для конкуренции? В первую очередь, это превращение собственников жилья в полноправных участников рынка, способных не только приобретать услуги, но и главное - выбирать «продавца». Однако сегодня приход на рынок новой управляющей кампании сильно осложняется проблемой поиска помещений для размещения административных и технических служб.
Сделать процедуру смены управляющей компании реально осуществимой можно только передав собственникам жилья на правах общей собственности все помещения многоквартирного дома, независимо от того, являются ли они техническими, или могут быть сдаваемы в аренду. В частности - выбранной жильцами управляющей компании.
Выход тут только один, но он никак не нравится чиновникам: органы исполнительной власти должны владеть помещениями в многоквартирном доме только для того, чтобы иметь возможность решать возложенные государственные функции и выполнять принятые государственные программы. Помещения, используемые только для сдачи в аренду, т.е. реализации обычной коммерческой деятельности, должны быть возвращены на правах общей долевой собственности.
И тогда не придется городить дорогостоящий огород из коррупционных по определению Жилиспекций, сомнительной процедуры лицензирования Управляющих компаний, искусственно выведенных общественников и различного рода «народных» контролеров.
Любое препятствование развитию в сфере ЖКХ рыночных отношений – шаг навстречу коррупции, продолжению стагнации отрасли, ухудшению условий жизни горожан.
Игорь Егоров
