15 апреля 2020 года ИД «Коммерсантъ» провел online-конференцию «Апрельские тезисы рынка недвижимости - 2020».
Рынок недвижимости в разных регионах России по-своему отреагировал на нестабильную экономическую ситуацию, возникшую в связи обвалом рубля и развивающейся ситуации с коронавирусом COVID-19. В одних регионах застройщики и собственники жилья начали снижать цены и делать скидки с целью максимально быстро продать квартиры, в других - повысили стоимость квадратных метров.
В рамках online-конференции профессионалы обсудили влияние сложившейся ситуации на целесообразность инвестиций в недвижимость в период всемирной турбулентности, перспективы онлайн покупок недвижимости, ключевые изменения в правовом поле реализации девелоперских проектов и ряд других вопросов.
Модератором дискуссии выступил заведующий отделом ИД «Комерсантъ» Халиль Аминов.
В online-конференции «Апрельские тезисы рынка недвижимости - 2020» приняли участие:
- Гольдберг Михаил Анатольевич, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ;
- Макарова Мария Сергеевна, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве;
- Киселев Станислав Владиславович, генеральный директор ГК «КОРТРОС»;
- Семенов Евгений Андреевич, вице-президент - руководитель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО»;
- Чумаченко Игорь Вячеславович, партнер и руководитель Практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX.
Презентацию с данными о текущем состоянии рынка жилой недвижимости представил М.А. Гольдберг.
Обеспеченность жильем по России составляет 25,8 кв.м на человека, по Москве -19,3 кв.м на человека. В Москве ввод на душу населения и уровень обеспеченности жильем ниже среднего уровня в стране, имеется большой потенциал роста. Всего в стадии строительства в Москве находится 15 млн кв.м жилья, из которых уже продано 6,7 млн кв.м (45%), в том числе из планируемого ко вводу объема в 2020 году жилья – 3,7 млн кв.м (75%). На топ-10 компаний приходится половина строящегося жилья. Количество проектов, которые строятся с использованием эскроу-счетов с августа 2019 года нарастало, и сегодня объем достиг 5 млн кв.м жилья, что составляет треть рынка жилья в столице. Из 180 застройщиков столичного региона 70 (50 групп компаний) используют эскроу-счета, что составляет около 40% от общего количества компаний.
По мнению М.А. Гольдберга, короткая остановка строек не повлияет на рынок: «Запас прочности позволит пережить кратковременную остановку, задел есть». При этом он не исключил, что застройщики могут столкнуться с трудностями, связанными со снижением спроса, в этой ситуации необходимо оказать застройщикам меры поддержки, как стимулирующие спрос (субсидирование ипотечных ставок), так и поддерживающие застройщиков, работающих с проектным финансированием в части сохранения приемлемого уровня ставок.
Также М.А. Гольдберг дал прогноз по ипотечному кредитованию: «В целом по рынку мы, к сожалению, планируем небольшое падение в этом году. По нашей оценке, будет выдано около 1 млн кредитов примерно на 2,5 трлн руб. Это меньше, чем в прошлом году, но в таких тяжелых условиях, в которых мы находимся, мне кажется, это все равно будет очень достойный результат для рынка».
Он выразил мнение, что повышение требований со стороны некоторых российских банков к первоначальному взносу не отразится на выдаче ипотечных кредитов. Сегодня прекращаются программы с нулевым первоначальным взносом или в том случае, когда его сумма не превышала 15%. Платежная нагрузка по таким ипотечным кредитам существенно выше, потому что сумма кредита больше. Такие кредиты чаще уходят в дефолт и несут повышенные риски того, что заемщик в результате не справится со своими обязательствами и лишится жилья.
Как подчеркнул М.А. Гольдберг, ситуация, которая сложилась на рынке жилой недвижимости в России в условиях распространения коронавирусной инфекции, связанная с невозможностью очного заключения сделки по покупке жилья, подхлестнет онлайн продажи квартир в новостройках: «В массовом сегменте жилья, когда люди покупают на стадии строительства квартиру в офисе застройщика, то это мало отличается от покупки той же квартиры в интернете. И там, и там люди видят картинку в буклете, 3D, а не готовую жилплощадь. Все построено на доверии застройщику, что будущая квартира будет выглядеть так, как он продемонстрировал. Сегодня введена полная защита средств граждан (через эскроу-счета или Фонд защиты прав дольщиков). Поэтому после окончания пандемии мы ожидаем рост спроса на жилье, реализацию отложенных сделок. И, конечно, текущая ситуация подхлестнет долю сделок и продаж онлайн, и такой формат прекратит казаться каким-то экзотическим».
Он также отметил, уже сейчас есть техническая возможность оформления сделок с электронной регистрацией. Например, в 2018 году Банк ДОМ.РФ один из первых в России выпустил электронную закладную, и сейчас активно проводит сделки с использованием данного инструмента. Первые сделки прошли в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Нижнем Новгороде и Челябинске.
С презентацией «Статистические показатели за 1 квартал 2020 года: осуществление учетно-регистрационных действий» выступила М.С. Макарова.
С 23 марта по 5 апреля 2020 года зарегистрировано 48 тыс прав, сделок, ограничений (обременений) прав, 11 тыс объектов недвижимости поставлено на государственный кадастровый учет. Всего с начала 2020 года зарегистрировано 34,09 тыс. договоров купли-продажи, что на 3% меньше, чем за первые три месяца 2019 года - 35,18 тыс.
Число ДДУ в жилом фонде в I квартале 2020 года снизилось на 11% и составило 17,7 тыс. При этом на 16% выросло число зарегистрированных сделок в нежилом фонде, Росреестр зарегистрировал более 6,6 тыс. сделок.
В своем выступлении М.С. Макарова неоднократно подчеркивала, что Росреестр не прекращает работу, а переходит на онлайн режим: «На сайте Росреестра доступны все основные вилы государственных услуг, в том числе кадастровый учет объектов недвижимости и регистрация права собственности на них, единая процедура, получение сведений и различных выписок из Единого государственного реестра недвижимости».
За 1 квартал 2020 года в электронном виде было принято 76 785 заявлений по ГРП и ГКУ, что на 23% больше, чем в 1 квартале 2019 года.
«Драйвером спроса может стать только рост благосостояния граждан. К сожалению, в текущей парадигме он явно снижается. Остальное - инструменты: это и ипотека, и онлайн и т.д.», - заявил Е.А. Семенов, отвечая на вопрос модератора о том, станет ли онлайн продажа жилья новым драйвером рынка первичной недвижимости.
Эксперт подчеркнул, что такой инструмент как онлайн может стать дополнительным удобством при оформлении: «Мне сложно представить 100% покупателей, которые не побывали на месте. Я думаю, что покупатели вполне могут подождать несколько недель, а дальше уже можно совершать сделку онлайн. Персонализация приобретения никуда не денется».
Об ожидаемых ключевых изменениях в правовом поле реализации девелоперских проектов в 2020 году сообщил И.В. Чумаченко.
Минстрой России реализует «План мероприятий по совершенствованию ценообразования в строительной отрасли Российской Федерации» в три этапа:
- первый этап (до 01.01.2021) сохранение существующего порядка определения сметной стоимости строительства базисно-индексным методом на время переходного периода (с использованием соответствующих индексов пересчета).
- второй этап (с 01.01.2021 по 01.01.2022) апробация ресурсной модели с возможностью использования сметных цен (на основании мониторинга сметных цен с возможностью определения сметной стоимости строительства ресурсно-индексным методом, с использованием индексов пересчета в текущий уровень цен по отдельным ресурсам);
- третий этап (с 01.01.2022) окончательный переход на ресурсный метод определения сметной стоимости строительства на основании данных о стоимости строительных ресурсов, размещаемых во ФГИС ЦС.
В ходе конференции модератор задавал спикерам вопросы, поступавшие от слушателей, на которые были даны исчерпывающие ответы.
Сергей Козлов
