29 апреля 2020 года в рамках деловой программы первой онлайн-выставки недвижимости в России Dombook в формате баттла прошел вебинар на тему: «Апартаменты: как новый закон повлияет на рынок недвижимости».
Ситуация вокруг коронавируса и курса рубля отразилась на всех участниках рынка недвижимости. Первая в истории онлайн-выставка недвижимости Москвы и Московской области проводится с целью поддержки профессионалов, столкнувшихся с серьезными вызовами. Выставка сопровождается обширной деловой программой.
Статус апартаментов в Российской Федерации до сих пор является неопределенным и требует законодательного регулирования. Вопрос о статусе апартаментов неоднократно поднимался на государственном уровне, он является одним из наиболее актуальных в сфере недвижимости. Этой весной появились сообщения о том, что закон о возможном наделении апартаментов статусом жилья скоро будет принят.
Модератором мероприятия выступила идеолог создания платформы Dombook, председатель экспертного совета по инновациям РГУД, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Евгеньевна Доброхотова.
В дискуссии приняли участие:
- Лисовский Сергей Фёдорович, первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию;
- Шепель Алексей Николаевич, председатель совета директоров корпорации S.Holding. С 2017 года является помощником Председателя комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Г.П. Хованской. С 2018 года - член совета по развитию городских территорий и общественных пространств при председателе Госдумы.
По оценке аналитиков платформы Dombook, за последние три года (2016-2019 годы) в Москве было продано более 14 тыс лотов, а введено в эксплуатацию с 2014 года - почти 25 тыс единиц, или 1,5 млн кв.м. Апартаменты приобретали и под коммерцию, и под проживание с детьми, зачастую основным мотивом для покупки была более низкая цена, по сравнению с квартирами.
На текущий момент на экспозиции рынка новостроек старой Москвы представлено 178 проектов с апартаментами, в продаже находится 11,2 тыс лотов, что составляет порядка 25% от общего объема экспозиции (квартир и апартаментов рынка новостроек) на всех стадиях строительной готовности в границах старой Москвы. При этом проектный объем комплексов с апартаментами, реализуемых в Москве, достигает 2 млн. Если проанализировать округа Москвы, то наибольшее количество апартаментов в срок до 2023 года должно быть введено в СВАО (24%, 294 тыс кв.м) и ЦАО (22%, 270 тыс кв.м).
Немаловажно, что с 2020 года средняя площадь лотов в проектах постоянно снижалась, начали преобладать все более компактные форматы лотов и отмечается снижение площадей отдельных типов лотов. К примеру, за 2020 год, расчетная средняя площадь лота в новых проектах составила 39 кв.м, а минимальная площадь апартамента, сегодня предлагаемого в продажу в Москве, - 14,3 кв.м.
Очевидно, что чем компактнее помещения - тем больше их может быть в здании, а значит, больше и жителей. Если переводить все подряд апартаменты в жилье, то для обеспечения их минимальной социальной инфраструктурой (школы и детские сады) только в Москве потребуется выше 1,5 млрд руб. На эти средства получится обеспечить 1 222 места в детских садах и 532 места в школах. Но остается еще вопрос выделения участков под эту инфраструктуру. Особенно острым этот вопрос будет в ЦАО, где наиболее плотная застройка.
Тем не менее, считает С.Ф. Лисовский, проблему надо решать в интересах граждан, так как надо исходить из их возможности купить ту или иную недвижимость по подходящей цене. Он уверен, что Россия не развита в правовом отношении, что необходимо менять законодательство и не позволять чиновникам манипулировать людьми.
По мнению А.Н. Шепеля, переводу апартаментов в жилье действительно мешает юридический фактор: «Системная проблема в том, что в жилом доме на лестницы, подъезды, придомовую территорию, чердаки, подвалы, согласно Жилищному кодексу, есть общая долевая собственность. Если же инвестор строит гостиницу, продает ее частями как апартаменты, то общая долевая собственность уже не возникает. Все это остается принадлежать инвестору, и земля, и лифты, и прочее. Конечно, тогда застройщик ставит в проекте свою управляющую компанию». Согласно данным Dombook, более 40% столичных апартаментов реализуются не по ДДУ.
Также А.Н. Шепель напомнил о том, что необходимо следовать Генплану Москвы, который должен рассчитываться математически, чтобы в городе всегда в достатке была необходимая инфраструктура.
По его мнению, апартаменты – промежуточное звено перед переходом на строительство домов под социальную аренду.
«Сегменту апартаментов однозначно нужна прозрачность. Может быть, и не нужна повсеместная «амнистия» этих объектов, а необходимо какие-то определенные помещения перевести в жилье после их переоценки. Потому что ведь были покупатели, приобретавшие апартаменты именно под коммерцию, им и не нужен перевод в жилье. С одной стороны, застройщики апартаментов следуют правилам и законам, которые действуют на данный момент, а с другой стороны, покупатели часто введены в заблуждение. Думаю, что как можно больше нужно разъяснять, просвещать, чем апартаменты отличаются от жилья, что там выше налоги, плата за эксплуатацию, и их могут забрать по суду, так как они не могут считаться единственным жильем, даже если это единственный в собственности объект», - резюмировала И. Е. Доброхотова.
«Ничего нельзя запрещать, надо внимательно относиться к новшествам. Не надо запрещать апартаменты, они построены как нежилой объект, и он таковым останется - нельзя назвать огурец помидором. В огороде должны расти разные овощи. Надо вносить изменения в Генплан, тогда эти объекты будут обеспечены инфраструктурой, но они останутся апартаментами», - подвел итог дискуссии А.Н. Шепель.
Сергей Козлов
