20 февраля 2020 года в Малом зале ГД РФ (Москва, ул. Охотный ряд, д. 1) прошел круглый стол на тему: «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков».
Целью обсуждения на круглом столе «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков» была выработка предложений по повышению эффективности законодательного регулирования их деятельности и устранению излишних административных барьеров, препятствующих реализации проектов жилищного строительства.
Модератором мероприятия выступил председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Петрович Николаев.
В осуждении приняли участие:
- Стасишин Никита Евгеньевич, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;
- Полякова Ольга Васильевна, заместитель Председателя Банка России;
- Аксаков Анатолий Геннадьевич, Член Комитета Государственной Думы Российской Федерации по финансовому рынку;
- Федорко Артем Николаевич, председатель Правления АО «Банк ДОМ.РФ»; заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ»;
- представители региональных застройщиков и другие.
Открывая заседание, Н.П. Николаев сообщил: «Сегодняшнее мероприятие проходит в рамках поручения Председателя Государственной Думы – Вячеслава Викторовича Володина, который специально просил собрать, прежде всего, региональных застройщиков, и поговорить о том, что не хватает на сегодняшний день, какие проблемы сегодня есть у застройщиков, прежде всего в регионах, в небольших городах, для того, чтобы организовать работу по исправлению каких-то недостатков, в том числе и на законодательном уровне. Все мы, конечно, заинтересованы, чтобы рынок жилищного строительства развивался».
Текущее состояние строительной отрасли охарактеризовал Н.Е. Стасишин: «В стадии возведения сегодня в РФ находятся 102 млн кв.м индустриального жилья - на 40% меньше по сравнению с 2018 годом. Это связано с тем, что сегодня отсутствуют возможности и мощности магистральных сетей в городах для реализации новых проектов.
Банки в рамках проектного финансирования сегодня не могут заложить магистральные сети в экономику возводимого жилого здания, поэтому у застройщиков нет источников финансирования таких сетей, как и улично-дорожной сети, подключения к вылетным магистралям».
Решить проблему в Правительстве планируют с помощью профильной госпрограммы «Стимул», предполагающей строительство инженерных сетей за счет субсидий из федерального бюджета, размер которых в 2019 году превысил 22 млрд руб. С учетом данной меры объем индустриального жилищного строительства к концу 2021 года должен составить уже порядка 160 млн кв.м. «То есть за полтора года мы должны с учетом ввода этого года в два раза увеличить объем предложения на рынке», - заявил Н.Е. Стасишин.
При этом он отметил: «При ипотечной ставке в 9% нет спроса на такой объем вводимого жилья. Необходимо работать с доступностью жилья, но доступность жилья не должна идти за счет снижения стоимости квадратного метра. Инвестиционной себестоимости не осталось, а цена накрыта покупательской возможностью». Он выразил категорическое несогласие с предположением о том, что существенный рост цен на жилье в минувшем году (в среднем на 10%) вызван переводом отрасли на рельсы проектного финансирования и использованием эскроу-счетов: «К сожалению, мы констатируем небольшой, но рост стоимости квадратного метра, не из-за перехода на проектное финансирование, потому что большое количество объектов ещё у нас достраивается по старой схеме, а из-за рыночных условий: из-за стоимости металла, стоимости материалов и из-за белых зарплат, которые строители начали платить, потому что все видят банковское сопровождение, поэтому отрасль «обеляется». Она не может и «обеляться», и оптимизировать свои затраты».
С момента внедрения проектного финансирования в России с 1 июля 2019 года с привлечением проектного финансирования в 72 субъектах Федерации строится уже 27% жилья, более чем по 40% проектных кредитов ставка составляет 5% годовых. По состоянию на февраль банковский сектор в лице 15 из 95 уполномоченных банков одобрил открытие кредитных лимитов застройщикам уже практически на 1 трлн руб. и выдал кредитов им на сумму порядка 300 млрд руб.
По утверждению О.В. Поляковой, получение застройщиками средств в рамках проектного финансирования для возведения новых объектов затягивается по причине низкого качества строительной документации. Банки вынуждены делать повторную экспертизу предоставленных документов, чтобы снизить правовые риски, так как застройщики неоднократно предоставляли документацию неудовлетворительного качества. «Действительно одна из причин достаточно длительного рассмотрения заявок застройщиков - это плохое качество экспертизы. Банки вынуждены её перепроверять, дабы снижать правовые риски, потому что такие ситуации были неоднократно», - подчеркнула заместитель Председателя ЦБ РФ.
По ее оценке, низок уровень не только финансовой и инженерной подготовки проектов застройщиками, но и работы государственных структур: «Надо говорить не только об ошибках, которые допускают застройщики, но и о выдаче соответствующих разрешающих документов региональными структурами».
В завершение своего выступления О.В. Полякова сообщила: «Количество заявок увеличилось в 10 раз: в феврале прошлого года их было 325, а в этом году их уже 3 325. Такая интенсивность говорит о том, что застройщики понимают - новый способ финансирования единственный на сегодняшний день. Статистика отказов на уровне 40%. В основном банки не готовы кредитовать застройщиков с отрицательной деловой репутацией».
Как подчеркнул А.Н. Федорко, Банк ДОМ.РФ акцентирует внимание на кредитовании застройщиков в рамках проектного финансирования в регионах России. Активная работа со строительными компаниями в субъектах позволяет сбалансировать уровень проникновения проектного финансирования по всей стране и содействовать исполнению целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда».
В интересах развития рынка жилья ДОМ.РФ проводит обучающие семинары для застройщиков по практическому применению стандарта комплексной застройки и проектному финансированию.
Также он поддержал мнение о необходимости подготовки и повышения квалификации кадров в сфере проектного финансирования. ДОМ.РФ уже запустил отбор на бесплатную программу подготовки таких специалистов. В рамках первого этапа поступила 2 561 заявок из 23 регионов России. Всем участникам еще предстоит пройти следующие этапы. «Наш банк обеспечивает эту программу на всей территории России - от Калининграда до Владивостока. Программа предполагает обучение на практике, что позволит вывести на рынок уже готовые кадры», - сообщил А.Н. Федорко.
На круглом столе о своих проблемах сообщили региональные застройщики.
Маржинальность в Рязанской области не устраивает банки, рассказал руководитель ГК «Единство» Антон Сергеевич Воробьев. По его словам, банки требуют от местных застройщиков повышения продажной цены - с 42 тыс руб. до хотя бы 44 тыс руб. за 1 кв.м. В силу этого девелоперы вынуждены ждать роста цен, посетовал он.
Генеральный директор ГК «Стрижи» (Новосибирск) Игорь Юрьевич Белокобыльский отметил сложности взаимодействия с местными специалистами банков. Кроме Сбербанка у остальных банков специалисты высокого уровня сконцентрированы в Москве, но не на местах.
В Ставропольском крае зафиксировано резкое снижение активности выдачи разрешений на строительство и ЗОС, проинформировал министр строительства и архитектуры региона Валерий Анатольевич Савченко. Однако, по его словам, ситуация меняется, поскольку застройщики поняли, что других вариантов нет. За последние месяцы ставка кредитования по проектному финансированию реально снижается с 11% до 9%, активность должна повыситься.
Он также отметил: «Крупные застройщики отстают от мелких. Они только заходят в проектное финансирование, поскольку имеют большие заделы. По эскроу-счетам работают более активно небольшие застройщики, которые строят 1-2 небольших дома».
По результатам обсуждения Комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям будут подготовлены законодательные инициативы, направленные на стимулирование развития жилищного строительства, прежде всего, в регионах с низким уровнем жизни населения.
Сергей Козлов
