.jpg)
Многие юристы, занимающиеся оформлением недвижимого имущества в собственность граждан, сталкиваются с проблемой неправильного понимания сущности процесса приватизации. Указанная проблема вызвана тем, что под самим термином «приватизация» граждане подразумевают любые сделки, связанные с оформлением недвижимого имущества в свою собственность.
Это вызвано отсутствием должной информированности населения, которая должна бесплатно осуществляться государственными и муниципальными органами. Впервые с этой проблемой юристы столкнулись в начале 1990 – х годов, когда произошел переход к рыночной экономике и был принят Закон «О собственности в РСФСР». Переход к рыночной экономике был бы невозможен без введения в стране права на частную собственность. В СССР не существовало понятия «частная собственность».
Вместо этого понятия использовалось другое, более «политкорректное» и подходящее к идеологии социалистического равенства — «личное имущество». Оно подразумевало под собой обстановку квартиры, личные вещи, иногда — машину и дачу («личное подсобное хозяйство»), но никто не владел в полной мере правом на основную собственность, на котором основана вся современная рыночная система. Институт частной собственности был сформирован в период правления Юстиниана I (лат. Flavius Petrus Sabbatius Iustinianus). В 528 г., на второй год его правления, началось осуществление грандиозной кодификации права, результатом которой стали Дигесты Юстиниана. Известный римский юрист и общественный деятель Помпоний писал: «Юстиниан подарил гражданам свободу.
Свободу владеть и распоряжаться тем, что в нашей собственности и завещано нам праотцами» (Тит Ливий, «История Рима от основания», перевод Крачевского). А по мнению Ф. Энгельса, который считался одним из столпов советской идеологии, «римское право совершеннейшая форма права, имеющая своей основой частную собственность». Основной исторической предпосылкой появления в современной России частной собственности являются реформы 1990 года по демократизации СССР, приведшие к реорганизации страны. Важной для нас реформой является признание государством частной собственности и появление института приватизации, закрепленных в законах. В науке долгое время не было понятия «приватизация». По утверждению Э.С. Савас, впервые такой термин появился в словаре в 1983 г. и в узком смысле означал «превратить в частную, то есть преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную».
В широком смысле автор понимает приватизацию как осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства и по усилению роли частного сектора. По мнению В.А. Каменецкого, приватизация – одно из самых эффективных экономических мероприятий, и по своему экономическому смыслу представляет собой преобразование общей совместной формы собственности («ничьей» и потому самой неэффективной) в частную индивидуальную собственность.
Целью приватизации является передача имущества в руки более эффективного собственника при одновременном учете прав и интересов граждан. В этот период времени можно выделить два направления приватизации государственного имущества: 1) приватизация предприятий; 2) приватизация жилищного фонда. Под приватизацией государственных и муниципальных предприятий в Законе СССР "Об основных началах разгосударствления и приватизации предприятий" понимается приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов предприятий (действующих и ликвидированных по решению органов, правомочных принимать такие решения от имени собственника); долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также совместных предприятий, коммерческих банков, ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий.
К сожалению, это определение не в полной мере раскрыло суть перехода имущества в частную собственность, поэтому многим гражданам процесс приватизации предприятий не был понятен и многие не смогли воспользоваться своим право на получение имущества в собственность. Население из-за неинформированности просто не понимало, что делать с теми ценными бумагами, которые им предоставляло государство. И многие продавали эти «бумажки» за бесценок. Но также были граждане, которые смогли правильно распорядиться ценными бумагами. Ярким примером являются М. Прохоров и В. Потанин. Основанием для начала приватизации жилых помещений стал Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Согласно указанному закону, под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. После принятия Закона о приватизации некоторые авторы считали, что приватизации подлежат государственный и муниципальный жилищный фонд, фонд общественных организаций и даже квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Другие авторы считали, что приватизировать можно только жилые помещения государственных и муниципальных образований.
Например, Е.А. Чефранова приватизацией жилья называет переход жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Но в самом Законе о приватизации указано, что приватизация возможна только в отношении государственного и муниципального имущества и только в определенном законом порядке. С принятием Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» у граждан Российской Федерации появилась возможность приобрести жилые помещения, которыми они владели и пользовались по договору социального найма, в собственность, в том числе и на безвозмездной основе. Право на приватизацию жилых помещений было ограничено конкретным сроком, который впоследствии неоднократно продлялся.
Согласно изменениям, внесенным в Закон о приватизации, граждане имеют право на безвозмездную приватизацию жилых помещений до 1 марта 2013 года. По данным Росстата за 2011 год в собственность граждан оформлено только 70 процентов жилых помещений, являвшихся государственной и муниципальной собственностью. Поэтому Государственная Дума и Совет Федерации рассматривают законопроект об очередном продлении срока приватизации жилых помещений. Приватизация жилых помещений – один из основных способов приобретения жилья в собственность граждан.
В порядке приватизации собственниками жилых помещений становятся наниматель, члены его семьи (а также бывшие члены семьи), проживающие в жилом помещении по договору социального найма. В связи с тем, что за прошедшие годы в Закон о приватизации жилья было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача жилых помещений в собственность граждан стала более выполнимой. В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Закон о приватизации жилищного фонда позволил решить сразу несколько задач: создание рынка жилья, улучшение использования и сохранности жилищного фонда, создание условий для осуществления прав граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилище.
Приватизация имеет очень большое значение:
1) Жилье переходит в собственность гражданина и становится его собственностью. В любой момент есть возможность распорядиться данным жилым помещением по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, заключить договор ренты или сдать недвижимость в найм с целью получения прибыли. Наниматель имеет только право пользования жилым помещением (проживание в данном жилом помещении).
2) Также собственника жилья, в отличие от нанимателя, нельзя выселить из занимаемого жилого помещения за неуплату коммунальных платежей или предоставить жилье с условиями проживания худшими, чем были ранее. Если в отношении собственника есть вступившее в силу решение суда о выселении из приватизированного жилого помещения, данное помещение должно быть продано с торгов, а полученные деньги, за вычетом расходов на организацию торгов, судебных издержек и оплаты долгов по коммунальным платежам, отдать собственнику.
3) Собственники жилых помещений могут выбрать форму управления данным жилым домом по своему усмотрению.
4) Если дом, в котором находится приватизированное жилое помещение, подлежит сносу, собственнику должны предоставить новое жилое помещение в том же районе и не меньшей площади. В том случае, если городу нужно выкупить дом для своих целей, собственнику жилого помещения должны возместить рыночную стоимость этого помещения.
5) Собственник жилого помещения может вселять временных жильцов на неопределенный срок, а наниматель только на 6 месяцев.
Однако собственность на недвижимое имущество дает не только права и преимущества владельцу жилого помещения, но и накладывает на него определенные обязанности.Их соблюдение может стать серьезным контраргументом в отношении того, проводить или не проводить приватизацию жилья.
1) Собственник жилого помещения в полной мере несет ответственность за риск порчи или гибели принадлежащего ему имущества, в том числе и по не зависящим от него причинам. Если это случится, ему никто не компенсирует стоимость жилого помещения и не предоставит взамен новое жилье. Например, в результате пожара, взрыва газа или другого несчастного случая приватизированное жилое помещение станет непригодной для проживания, — решать проблему, где жить и что делать с испорченным или разрушенным жильем, придется собственнику. Однако если жилое помещение стало непригодной для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, и при этом она является единственным местом жительства, государство или муниципалитет обязаны предоставить собственнику жилое помещение из маневренного фонда, который специально предназначен для таких ситуаций. Такое жилье предоставляется временно, до тех пор, пока владельцу «пострадавшего» жилого помещения не будет компенсирована его стоимость или предоставлено жилье по договору социального найма. К сожалению, что такие «чрезвычайные обстоятельства» в законодательстве по отношению к данной ситуации не указаны. Согласно Федеральному Закону РФ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», к чрезвычайным обстоятельствам отнесены аварии и катастрофы стихийного или иного бедствия, которые влекут за собой существенные имущественные потери, значительный вред окружающей природной среде, человеческие жертвы. То есть взрыв или пожар в отдельно взятом жилом помещении к таким случаям не относятся.
2) Став собственником жилья, гражданин берет на себя ответственность по капитальному и текущему ремонту, как приватизированной площади, так и дома, в котором это недвижимое имущество находится. Это значит, что собственник за свой счет при необходимости должен осуществлять не только косметический, но и капитальный ремонт своего жилого помещения, чтобы не допустить его разрушения. Владельцы приватизированных помещений одновременно являются и сособственниками общего инженерно-технического оборудования дома, мест общего пользования (подъездов, лестниц, лифтов, подвальных и чердачных помещений), придомовых территорий. Поэтому все собственники должны участвовать (соразмерно принадлежащей им доле) в расходах по обслуживанию и ремонту общего имущества дома, в уплате налогов, сборов и иных платежей в отношении такого имущества.
3) Собственник уплачивает налог на недвижимое имущество. На данный момент ставки налога устанавливаются в процентах от инвентаризационной стоимости жилья, которая указана в техническом (или кадастровом) паспорте на жилое помещение.
Анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что приватизировать жилое помещение выгодно в случаях:
а) когда жилое помещение, в котором проживает гражданин больше, чем социальные нормы предоставления жилого помещения, а дом подлежит сносу;
б) когда в жилом помещении проживает один человек, и в случае его смерти данное жилое помещение будет возвращено наймодателю;
в) если гражданину нужна большая сумма денег, которую он может получить при продаже жилого помещения;
г) если гражданин хочет получить взамен своему жилому помещению другое, которое уже приватизировано.
В иных случаях гражданин может отказаться от своего права на приватизацию жилого помещения без каких-либо негативных последствий для себя. Жилые помещения, которые перешли в собственность граждан, становятся объектом гражданско-правовых сделок, а, значит, предметом гражданского права. Правильное применение норм гражданского законодательства возможно только с учетом общих принципов гражданского права, которые нашли свое отражение в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Они должны применяться при регулировании отношений, возникающих как при приватизации жилых помещений, так и при реализации прав граждан по распоряжению приватизированными жилыми помещениями. В случаях, где встречаются пробелы в законодательстве, возникает необходимость применить аналогию закона или реже аналогию права. Это значит, что для урегулирования гражданско-правовых отношений могут применяться основные начала гражданского законодательства, т.е. принципы гражданского права.
Анализ действующего законодательства позволяет выделить общие для всех гражданско-правовых отношений принципы приватизации и частные принципы, присущие только отношениям в процессе приватизации. К общим принципам относятся:
1) Принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования. Нормы права в гражданском законодательстве сформулированы на базе общего правила: «разрешено все то, что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом. Ст. 55 Конституции Российской Федерации и п. 2 ст. 1 ГК РФ установлено, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В этих нормах находит оптимальное отражение сочетания частного и публичного интереса в гражданском обществе. Руководствуясь этим принципом в процессе приватизации, лицам, не осуществившим своих прав на приватизацию, но давшим на это согласие другим членам семьи нанимателя, сохранено осуществление этого права на будущее.
2) Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского права. Этот принцип означает, что ни один субъект в гражданском праве не обладает каким-либо преимуществом перед другими субъектами. В подотрасли «Право собственности и другие вещные права» этот принцип воплощен в правиле о защите равным образом всех собственников (п. 4 ст. 212 ГК РФ), что внесло существенные изменения в ранее действовавшие нормы Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года (далее ГК РСФСР), который гарантировал повышенную защиту лишь социалистической форме собственности.
3) Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного самоуправления, а также иные лица не вправе вмешиваться в частные дела субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в соответствии с требованиями закона. Статья 23 Конституции РФ предусматривает право каждого на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. Но в тех случаях, когда частные интересы входят в противоречие с публичным интересом, гражданское законодательство допускает такое вмешательство - это публично-правовые элементы, без которых не может обойтись ни одно государство.
4) Принцип неприкосновенности собственности. В соответствии с ним нормы гражданского права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой экономики. Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Важным обстоятельством является и то, что решение суда может быть вынесено в случаях, прямо предусмотренных законом. Нормы гражданского права защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти и местного самоуправления.
5) Принцип свободы договора. В ГК РФ предусмотрена свобода усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе партнера по договору, так и в выборе вида договора и условий, на которых он будет заключен.
Этот принцип означает отказ от понуждения к заключению договора на основе обязательных для сторон административных актов.
Частные принципы закреплены в Законе о приватизации (в нем имеется специальный раздел II, который называется «Основные принципы и условия приватизации жилья»), а также в законах субъектов Российской Федерации (например, в Законе Калужской области "Об условиях приватизации жилищного фонда в Калужской области").
1) Бесплатный (безвозмездный) характер передачи государственного и муниципального жилья в собственность граждан – один из основных принципов осуществления приватизации жилья. Возможные расходы связаны не с самой приватизацией, а с оформлением документов, которые необходимы для ее осуществления, а также уплатой пошлин за регистрацию договора приватизации и перехода права собственности. В первой редакции Закона о приватизации был указан комбинированный способ приватизации, то есть на возмездных и безвозмездных началах. При этом часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно (не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью), а другая часть – за плату (денежную сумму, определенную как разницу между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в жилом помещении гражданина или семью). Действовавший норматив служил определенным ограничителем, который обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда и который экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что позволяло надеяться на появление на рынке жилья дополнительной жилой площади.
2) Бесплатность носит разовый характер (ст. 11 Закона). Иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом только один раз. Из этого правила есть исключение в отношении несовершеннолетних граждан. Указанным законом введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.. Такое дополнение в Закон о приватизации было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, поскольку, как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи их нарушения. В ряде случаев несовершеннолетние вообще оставались без «крыши над головой» в связи с недобросовестным поведением родителей, совершивших сделки по отчуждению приватизированного жилого помещения. При анализе двух редакций Закона о приватизации, можно прийти к выводу, что принцип одноразовости может быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона о приватизации и которые полностью не использовали установленный норматив бесплатной приватизации. Эта группа граждан могла приватизировать жилое помещение, рассчитывая на возможность использования в дальнейшем, при улучшении своих жилищных условий, неиспользованного остатка бесплатно установленного норматива. В последующей редакции Закона о приватизации ничего не было сказано о возможности «доприватизировать» неиспользованную часть указанного норматива. Это до сих пор осталось пробелом в законодательстве. Следующая проблема возникает в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемое жилое помещение, орган местного самоуправления, очередником которого является гражданин, вправе обусловить предоставление жилого помещения выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемого жилого помещения. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникнуть право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до настоящего времени до сих пор нет.
3) Другой принцип, положенный в основу Закона, – добровольность решения гражданами вопроса о приватизации занимаемых ими жилых помещений (при этом необходимо согласие на изменение статуса жилого помещения не только самого нанимателя, но и всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет). Если будет доказано, что на человека оказывалось давление, приватизация может быть признана незаконной. Однако недавние изменения, внесенные в законодательство, в какой-то мере отменяют принцип добровольности приватизации жилья, поскольку определена дата ее окончания – 1 марта 2013 года. В этой связи можно говорить о том, что со стороны государства применяются меры принудительного характера.
4) Жилое помещение может быть приватизировано, если на это согласны все совместно проживающие с нанимателем совершеннолетние и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет члены семьи, в том числе и временно отсутствующие, но сохраняющие право пользования жилым помещением. Это согласие должно быть оформлено в письменном виде. А что делать, если не все хотят приватизировать жилое помещение, но отказ от участия в приватизации также не подписывают? Возникает спорная ситуация, решаемая в судебном порядке.
5) При приватизации жилых помещений, расположенных в домах, требующих капитального ремонта, бывший наймодатель сохраняет обязанность производить капительный ремонт дома, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии приватизации не подлежат.
6) Жилые помещения передаются в общую собственность, либо в собственность одного из совместно проживающих лиц. До 31 мая 2001 года Закон о приватизации содержал норму, позволяющую установить договором передачи, как долевую, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилых помещений.
Но данная норма противоречила нормам ГК РФ (п.3 ст. 244), согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, поэтому с 1 января 1995 года эта норма не должна была применяться. Но на практике при оформлении приватизации квартир в совместную собственность проживающих в квартире лиц продолжалось. Федеральным законом № 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена.
Но законодательно не решен вопрос, что делать гражданам, которые приватизировали жилое помещение в совместную собственность, ведь у них не выделены доли, поэтому они не могут по отдельности распоряжаться своей частью приватизированного жилого помещения. Например, возникают проблемы при разделе общего имущества между участниками совместной собственности, так как выдел доли одного из них может быть осуществлен только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество, т.е. только после установления долевой собственности.
Без установления доли участник совместной собственности не может составить завещание, не может подарить или продать свою долю. Установление размера доли каждого – это предмет соглашения участников и, как показывает практика, зачастую предмет спора, который может быть разрешен только в суде. В настоящее время из-за отсутствия четкого законодательного регулирования режима совместной собственности сложилась такая судебная и нотариальная практика: в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность на имущество прекращается и возникает долевая собственность. Оставшиеся совместные собственники и наследники умершего подписывают соглашение, в котором устанавливают доли участников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доля умершего наследуется по закону на общих основаниях. Этого можно было избежать, если бы жилое помещение было приватизировано в долевую собственность и участник долевой собственности при жизни выразил свою долю в завещании.
Когда жилое помещение поступает в долевую собственность двух или более лиц, в договоре следует определить долю каждого участника долевой собственности. Доля определяется в виде простой дроби (например, 1/3). Если доли участников не определены в договоре приватизации, то в силу требований закона они считаются равными. По мнению автора, указанных проблем не возникло бы, если бы Закон о приватизации изначально закрепил только один вид совместной собственности на приватизируемое жилое помещение – общую долевую собственность. Но при внесении изменений в Закон о приватизации Федеральным законом № 54-ФЗ появился новый пробел в законодательстве: договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками. То есть, если один из участников уклоняется от заключения договора приватизации, остальные участники тоже не могут заключить договор приватизации на это жилое помещение.
А до 31 мая 2001 года граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли обратиться в орган по регистрации прав независимо друг от друга, поскольку они становились собственниками с момента регистрации договора в местной администрации. Этот пробел до настоящего времени тоже не устранен. Часто возникают случаи, когда гражданам необходимо по тем или иным причинам «вернуть государству» ранее приватизированное жилье. При этом следует учесть, что процесс, обратный приватизации, не так прост и может вызвать ряд непредвиденных сложностей. Эти сложности касаются принципа однократности приватизации.
Причины прибегнуть к «расприватизации» могут быть самые различные. Чаще всего это возможность получить большую по площади квартиру при расселении дома из ветхого жилого фонда, поскольку наниматель и его семья получат новую квартиру с площадью, рассчитанной по социальным нормам на каждого члена семьи, а владельцы приватизированной квартиры – равноценную по площади. Последний вариант может оказаться меньшим по площади.
Иногда «расприватизация» необходима супругам при разводе, например, в случае размена квартиры, по которому они переезжают в неприватизированное жилье. Одна группа ученых, например, Раппопорт Л.О., считает, что существует два различных по своей юридической сущности способа прекращения своего права собственности на приватизированное жилье – это расприватизация и деприватизация. Расприватизация (реприватизация) жилья означает признание договора передачи, которым была оформлена приватизация, недействительным по решению суда. А деприватизация состоит в праве гражданина безвозмездно, передав жилье в собственность, например, муниципального образования, стать нанимателем этого жилья по договору социального найма. Что касается деприватизации, то этот вид возврата государству приватизированной квартиры до июня 2006 года мог применяться только малоимущими гражданами. При этом органы власти местного самоуправления обязаны были принять их в собственность и заключить договоры социального найма с гражданами и членами их семей, проживающими в этих помещениях. После соответствующих изменений в закон, деприватизация стала общедоступна.
Данный способ основан на полной добровольности собственника жилого помещения. Другая группа ученых рассматривает термины «расприватизация» и «деприватизация» как синонимы. Также они считают, что необходимо различать понятия деприватизации и расторжения договора приватизации. Свою позицию они объясняют тем, что договор приватизации жилого помещения считается исполненным с момента его регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество и возникновения у гражданина права собственности. После надлежащего исполнения договор так же, как и основанное на нем обязательство, прекращается, а, следовательно, к моменту деприватизации изменять или расторгать уже нечего. Отсюда ученые делают вывод, что деприватизация – это «новое явление в общественной жизни, требующее узаконения». Поэтому деприватизация рассматривается ими, как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора.
Различное толкование терминов расприватизация и деприватизация связано с тем, что эти термины не закреплены в действующем законодательстве и потому не являются официальными. На самом деле деприватизация не может являться самостоятельным видом договора, так как всего лишь происходит расторжение заключенного договора приватизации по взаимному согласию сторон. Поэтому автор придерживается мнения первой группы ученых. В целом деприватизация и расприватизация жилых помещений являются скорее исключением, чем правилом, и применяются редко. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация и расприватизация станут более распространенными явлениями.
Процесс приватизации затронул разные страны, в том числе и Украину, где приватизация началась с закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», который вступил в силу в 1992 году. Но вопрос о том, как должна осуществляться приватизация жилья остается актуальным и по сей день. Причиной тому послужил предновогодний ажиотаж, созданный ВР Украины, постановлением которой был установлен предельный срок обращения жилищных чеков до 31.12.2008 года, что в свою очередь было воспринято в обществе - приватизация жилья закончена. Но законодатель своим постановлением от 17 декабря 2008 года № 674-VI отменил действие постановления от 21 декабря 2000 года, сославшись на то, что в ЗУ "О приватизации государственного жилищного фонда" срок использования жилищных чеков для реализации гражданами права на приватизацию жилья из государственного жилищного фонда не установлен.
Соответственно, на данный момент, все, кто не успел приватизировать свою квартиру до наступления 2009 года, могут провести этот процесс в удобные для себя сроки. И все же, тем, кто еще не стал счастливым обладателем приватизированного жилья, не стоит затягивать этот процесс, поскольку законодательство нестабильно и неизвестно, какие еще изменения могут ожидать в ближайшем будущем. 1 января 2009 года вступил в силу Закон Украины «Об обеспечении жилищных прав жителей общежитий», позволяющий приватизировать комнату в общежитии.
Для того чтобы осуществилась приватизация общежитий (точнее комнат в общежитие) необходимо соответствовать как минимум таким условиям: проживать на ней не менее 5 лет, быть зарегистрированным по месту проживания, не иметь другого собственного жилья. Приватизация общежитий невозможна при таких условиях, к примеру, в общежитиях, предназначенных для временного проживания в связи с учебой, переобучением или повышением квалификации, в учебных заведениях и в связи с работой (службой) по контракту, в случае проживания в общежитии без законных оснований (без официальной регистрации местожительства), в специальных общежитиях, предназначенных для временного проживания лиц, которые отбывали наказание в виде лишения свободы и нуждаются в улучшении жилищных условий, или жилая площадь которых временно заселена, в общежитиях, где проживают военнослужащие, сотрудники Вооруженных Сил Украины и Министерства внутренних дел Украины, в общежитиях, которые имеют статус социальных на момент вступления в силу Закона, в общежитиях, находящихся на законных основаниях в частной собственности, в том числе, переданных территориальным общинам в постоянное или временное пользование.
С целью защиты жилищных прав обитателей общежитий, недопущения их выселения, из занимаемых жилых помещений, недопущения отчуждения общежитий, которые строились за государственные средства, Законом установлен трехлетний мораторий на их отчуждение (кроме передачи в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских советов). Приватизация общежитий осуществляется путем бесплатной их передачи гражданам из расчета санитарной нормы 21 кв.м. общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 кв.метров на семью. Избытки общей площади жилых помещений могут быть проданы гражданам Украины, которые проживают в этих жилых помещениях. Приватизация общежитий оформляется жилищными чеками в порядке, предусмотренном Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" с учетом остаточной стоимости приватизируемых жилых помещений. Граждане, которые приватизировали жилое помещение в общежитиях, приобретают право совладельцев вспомогательных (нежилых) помещений общего пользования в этом общежитии пропорционально площади приватизированной ими жилой площади.
Процесс приватизации проходил и в Китае, который также имел коммунистическую идеологию. В связи с рядом экономических и социальных событий правительство Китая, также как и правительство СССР, приняло решение перейти к демократизации страны. Благодаря появлению частного бизнеса, экономика Китая смогла выйти из кризиса и в течение нескольких лет увеличила темпы роста в 3 – 6 раз. Для перехода к частной собственности Китаю потребовалась около двадцати лет. Приватизация в Китае началась в 1992 году. Понятие "приватизация" в китайском языке - "сы-юхуа" - означает только собственность частных лиц. В китайском языке также используются самостоятельные понятия "коллективная" и "акционерная" собственность.
Приватизация в КНР объявлена явлением негативным, но создание коллективной и акционерной форм собственности признается позитивным. В Китае, как и в России, крупные предприятия не стали частной собственностью в полном смысле этих слов. Подавляющее большинство стали открытыми или закрытыми акционерными компаниями, то есть предприятиями, официально принадлежащими группе учредителей, но не отдельному человеку. Хотя в КНР государственный сектор продолжает играть ведущую роль.
После распада СССР с процессом приватизации столкнулись также Прибалтийские республики, например Латвия. Рынок недвижимости в Латвии начал формироваться в 1991 году, в связи с муниципальной перестройкой прав на собственность. До этого времени практически вся недвижимость была национализирована и принадлежала государству. В 1995 году Руководство Латвии приняло закон о приватизации жилых помещений, находящихся в ведении страны и самоуправлений, разрешив жильцам Латвии получать муниципальные и городские жилплощади в собственность. Для данного процесса была изобретена система приватизационных сертификатов, выдававшихся государством. Стоит отметить, что процесс приватизации в Латвии не закончился до сих пор.
Приватизация недвижимости вызвала разряд сложностей: владельцы обязаны производить ремонт жилья за собственный счет, что для собственников является невыгодно. Многие здания до настоящего времени находятся в полуразрушенном состоянии, так как у новых собственников нет денег для их ремонта. Многие объекты недвижимости продавались в те годы по низкой цене, и новые владельцы многоквартирных домов выселяют квартиросъемщиков на улицу, не предоставляя нечего взамен. Особенно эта проблема затронула жилые помещения, находящиеся в центре Риги, где стоимость жилых помещений возросла в несколько раз.
В России инициаторы закона о приватизации жилищного фонда ставили основной целью возможность получения гражданами жилья в собственность, а также сокращение расходов государства на содержание жилищного фонда, так как бремя содержания имущества в этом случае ложилось на новых собственников. По мнению Е. Гайдара, «Приватизация - это большая и серьезная работа, которая длится годами. В Англии, например, Маргарет Тэтчер осуществляла масштабную приватизацию на протяжении восьмидесятых годов». Также велика роль А. Чубайса в формировании процесса российской приватизации. Но результаты его деятельности расценивают неоднозначно. По мнению А. Чубайса, «Приватизация – это единственный способ демократизаци российского общества».
По оценке Гайдара, Чубайс был одним из двоих по-настоящему одаренных администраторов в тогдашнем правительстве (второй – министр связи Булгак). Первые конкретные шаги в сфере приватизации правительство сделало уже в конце декабря 1991-го – приняло и передало на утверждение парламента проект приватизации на следующий, 1992 год. Не дожидаясь, что скажет ВС, Ельцин своим указом от 29 декабря утвердил «Основные положения программы приватизации» и поручил правительству приступить к их реализации уже с 1 января. В настоящее время проблема понимания процесса приватизации населением очень актуальна, так как до сих пор часть жилищного фонда остается в государственной и муниципальной собственности в связи с тем, что люди боятся ответственности за содержание переданного им в собственность имущества и не осознают необходимость участия в гражданском обороте как равные субъекты, а не с позиции власти-подчинения. Хотя некоторые авторы, например, Куприянова С.И., исходят из того, что приватизация жилья является сугубо публичным правоотношением. Но, по моему мнению, основной проблемой является заблуждение большей части населения России в том, что на самом деле является приватизацией. Ведь приватизация стала первым способом получения недвижимого имущества в частную собственность, а остальные способы стали производными.
И я, как юрист, занимающийся оформлением прав на недвижимое имущество, часто сталкиваюсь с тем, что в понимании многих людей приватизацией является любая сделка, направленная на получение недвижимого имущества в собственность, в не зависимости от того, является ли это имущество жилым помещением, земельным участком или гаражом, а также получено ли оно в результате перехода права собственности от физического или юридического лица либо от государства или муниципального органа. Тема приватизации до сих пор актуальна, и ярким подтверждением того является приватизация имущества Министерства Обороны Российской Федерации, которая началась в январе 2012 года. И, не смотря на то, что институт приватизации сравнительно молодой для Российской Федерации, многие авторы рассматривают его проблемные вопросы в своих научных статьях и монографиях, например, Г.В. Бойцов «Приватизация, деприватизация жилья», Б.М. Бирюков «Приватизация и деприватизация жилья: Вопросы правового регулирования», А.В. Гурин «Приватизация с умом квартир и комнат», А.П. Гусев «Все о квартирном вопросе», Э.С. Савас «Приватизация: ключ к рынку», М.Т. Абаев «Понятие приватизации по действующему российскому законодательству», А.А. Батяев «Нужно ли приватизировать свою квартиру или выгоднее передать ее государству?» и многие другие. При этом все авторы приходят к единому мнению, что безвозмездная приватизация жилых помещений необходима для рыночной экономики, так как это основной способ приобретения жилья в собственность для граждан Российской Федерации, которые не могут купить жилое помещение по рыночной цене.
Бургардт Е.А. , Хабаров Я.Н.
Список используемой литературы 1 Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12. 1993 // Российская газета – 1993. – 25 декабря, (ред. от 30.12.2008). 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1): Федеральный закон от 30.11.1994 № 238-239// Российская газета – 1994. – 8 декабря, (ред. от 06.12.2011). 3 Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Российская газета – 1996. – 06 февраля. (ред. от 28.11.2011). 4 Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета – 2005. – 12 января, (ред. от 29.06.2012). 5 О собственности в РСФСР: Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 // "Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР", 1990, N 30, ст. 416 (утратил силу). 6 Об основных началах разгосударствления и приватизации предприятий: Закон СССР от 01.07.1991 N 2278-1 // "Ведомости СНД СССР и ВС СССР", 1991, N 32, ст. 904 (утратил силу). 7 О приватизации жилищного фонда в Российской федерации: Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 // Российская газета – 2008. – 18 июня, (ред. от 11.06.2008). 8 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Российская газета – 1997. – 30 июля, (ред. от 28.07.2012). 9 О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": Федеральный закон от 01.02.2010 № 4-ФЗ // Российская газета - 2010. – 22 апреля. 10 О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера: Федеральный закон от 21.12.1994 N 68-ФЗ // Российская газета – 1994. – 24 декабря, (ред. от 01.04.2012). 11 О статусе военнослужащих: Федеральный закон от 27.05.1998 № 76-ФЗ // Российская газета – 1998. – 02 июня, (ред. от 25.06.2012). 12 Об условиях приватизации жилищного фонда в Калужской области: Закон Калужской области от 28.02.2006 № 178-ОЗ // Весть. – 2006. – 7 марта, 13 Гражданский кодекс РСФСР: Закон РСФСР от 11.06.1964 // Свод законов РСФСР. – 1988. (утратил силу). 14 Жилищный кодекс РСФСР: Закон РСФСР от 24.06.1983 // Ведомости ВС РСФСР. – 1983. (утратил силу). 15 Тitus Livius «Est abe urbe et libera rec». 16 Gay Mark Svetoni Trikviil «Et magna XII cesare». 17 Абаев, М.Т. Понятие приватизации по действующему российскому законодательству // Транспортное право. – 2008. - № 1. – С. 23-34. 18 Андреева, Г.Н. Конституционные пределы приватизации имущества, находящегося в собственности государства: анализ зарубежного опыта // Реформы и право. – 2011 . - № 1. – С. 24-26. 19 Афонина, А.В. Жилищное право: Учебное пособие / А.В. Афонина. – М.: Дашков и Ко. – 2008. – 368 с. 20 Балина, О.Ю. Возможность приватизации служебных жилых помещений// Жилищное право. – 2008. - № 9. – С. 32-34. 21 Батяев, А.А. Нужно ли приватизировать свою квартиру или выгоднее передать ее государству? // Жилищное право. - 2007. - № 3. – С. 21-24. 22 Батяев, А.А. О правах несовершеннолетних при приватизации жилищного фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом // Жилищное право. – 2007. - № 4. – С. 18 – 22. 23 Бирюков, Б.М. Приватизация и деприватизация жилья: Вопросы правового регулирования. – М.: Ось-89. - 2004. – 272 с. 24 Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья/ Г.В. Бойцов. - М.: ГроссМедиа. - 2005. – 144 с. 25 Борисов, А.Н. Комментарий к Федеральному Закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» / А.Н. Борисов, С.Р.Гладких, А.П.Любимов, С.С. Щербинин. – М.: Юстицинформ. - 2003. – 87 с. 26 Гражданин, квартира, собственность (вопросы приватизации): Мат-лы судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда // Хозяйство и право. – 1994. - № 5. - С. 90 - 92. 27 Грудцына, Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Л.Ю. Грудцына, Н.М. Коршунова. – М.: Эксмо. - 2005. – 656 с. 28 Гуренкова, Н.В. Успеть приватизировать жилье бесплатно еще не поздно! // В курсе правового дела. – 2005. - № 22. – С. 15-18. 29 Гурин, А.В. Приватизация с умом квартир и комнат./ А.В. Гурин. – СПб.: Сова. - 2008. – 432 с. 30 Гусев, А.П. Все о квартирном вопросе / А.П. Гусев. – Ростов н/Д.: Феникс. - 2006. – 317 с. 31 Ефремова, А. Права несовершеннолетних при приватизации // ЭЖ-Юрист. – 2010. – № 3. – С. 24-27. 32 Каменецкий, В.А. Собственность в ХХ1 столетии / В.А. Каменецкий, В.П. Патрикеев. – М.: Экономика. - 2004. – 472 с. 33 Кудашкин, А.В. Жилищное право: Учебник / А.В. Кудашкин. – М. : Юстицинформ. – 2005. – 384 с. 34 Купрякова, С.И. К вопросу о правовых последствиях приватизации жилья// Адвокат. – 2009. - № 3. – С. 36-40. 35 Куцина, С.И. Некоторые вопросы приватизации жилых помещений // Общество и право. – 2011. - № 4. – С.4. 36 Максимович, Л. Приватизация жилья и охрана прав несовершеннолетних // Российская юстиция. – 1994. - № 12. - С. 35 – 38. 37 Полич, С.Б. Приватизация жилья // Южно-уральский юридический вестник. – 2008. - № 60. – С. 35-38. 38 Раппопорт, Л. О приватизации комнат в коммунальных квартирах // Российская юстиция. – 1996. - № 3. - С. 23-26. 39 Савас, Э.С. Приватизация: ключ к рынку / Э.С. Савас. – М.: Дело. - 1992. – 125с. 40 Сауль, С. Как приватизировать коммунальную квартиру // Российская юстиция. – 1996. - № 1. - С. 24-28. 41 Свердлык, Г.А. Понятие принципов приватизации жилых помещений // Жилищное право. – 2007. - № 11. – С. 32-35. 42 Свердлык, Г.А. Принципы приватизации жилых помещений в РФ // Жилищное право. – 2007. - № 9. – С. 21-26. 43 Симаков, И.К. Еще раз о приватизации жилья // Жилищное право. – 2006. - № 12. – С. 27-29. 44 Тихомиров, М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / М.Ю. Тихомиров. – М.: Юстицинформ. - 2007. – 231 с. 45 Трофимов, Е.Н. О приватизации военнослужащими, гражданами, уволенными с военной службы, и членам их семей жилых помещений, полученных от Министерства обороны РФ по договору социальногонайма // Права в Вооруженных силах. – 2012. - № 2. – С. 21. 46 Трофимова, А.Х. Глобализация: процессы становления и развития. Приватизация и глобализация // Юридический мир. – 2011. - № 10. – С. 15. 47 Угренев, А.Ю. Юридическая природа и правовые последствия приватизации жилья супругами в совместную собственность // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. - № 2. – С. 52-55. 48 Филлипова, Е.С. Жилищное право / Е.С. Филиппова. – М.: Юстицинформ. - 2007. - 342 с. 49 Формакидов, Д.А. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации // Российская юстиция. – 2008. - № 10. – С. 34-37. 50 Чаусская, О.А. Гражданское право: Учебник / О.А. Чаусская. – М. : Ай Пи Эр Медиа. – 2007. – 405 с. 51 Чефранова, Е.А. Приватизация жилищного фонда / Е.А. Чефранова . – М.: Российская правовая академия МЮ РФ. - 1994. – 146 с. 52 Шипунова, Е. Две стороны одной приватизации // ЭЖ – Юрист. – 2008. - № 28. – С. 36-40. 53 По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в связи с запросами Волгоградской Областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова: Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П // Рос.газ. – 1998. – 12 ноября. 54 0 некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 № 8 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1993. – 21 декабря. 55 О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений: Обзор судебной практики // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1994. - № 2. – С. 14-17.
