Казинец Леонид Председатель Совета директоров корпорации «Баркли»

Казинец Леонид Председатель Совета директоров корпорации «Баркли» - фото 1Развитие в целом России и это прерогатива министерства, хотя там есть внутри очень важная вещь, которая меня все время удивляет и расстраивает это Россия имеет историческую абсолютно радиальную систему развития, это значит что есть там один центр в средней полосе, один на севере два в Сибири и вот на самом деле все идет через них, более того через Москву идет все что нужно и не нужно и в планах развития страны мы к сожалению продолжаем во многом эту радиальную систему и когда мы строим какие то трассы

{youtube}C0aSLKuh26Y{/youtube}

 

инфраструктурные и об этом тоже говорил министр когда мы посмотрим где происходит вся наша инициатива, они находятся в тех территориях которые уже перегретые инвестициями, а есть полно территорий которые абсолютно нуждаются в инвестициях, где инвестиций не хватает, но туда исторически может быть в силу каких то других причин не очень много вкладывается денег именно в комплексное развитие, потому когда строятся скоростные трассы, я бы предложил строить трассу Поволжье-Сибирь, Поволжье-Краснодар при этом трасса там Москва-Санкт-Петербург которая тоже очень хороша и нужна, но она на самом деле притягивает инвестиции, здесь с инвестициями и так все в порядке, а вот если южные или северные порты были связанные с Поволжья и Сибирью это были бы совершенно другие центры развития территории, но это все прерогатива федерального правительства. Что для развитие городов и территорий есть много всяких интересных вещей, вот на Питерском форуме с которого коллеги приехали пару дней назад, там было целая большая панель, развития городов, где были всякие очень интересные люди из Франции и Мертеля лива та вещь что мне показалась очень важной, сегодня конкурируют за деньги и капиталы даже не страны а города и территории и вот это принципиальная вещь, потому что когда мы сегодня говорим куда ты пойдешь инвестировать, человек не говорит я пойду инвестировать в Сибирь или среднюю полосу, он говорит я пойду инвестировать в Самару или Калугу, а вот не знаю там в Тулу не пойду и эта конкуренция за деньги за умы она происходит, вот мы видим вот Москва исторически сегодня эту конкуренцию выигрывает по ряду количества людей которые хотят при ехать в Москву, учиться, работать, инвестировать, жить, а какие то другие регионы проигрывают и вот это надо нам принципиально понимать, что сегодня даже не между странами ведется а именно между регионами, то есть человек хороший программист принимает решение ему ехать дальше работать в Делию, Нью-Йорк или Москву, у него выбор не Индия или Америка, а именно Делия, Москва или Нью-Йорк, вот это вот принципиально важно и когда мы говорим о развитии территории мы должны понимать, что эта конкуренция за людей и конкуренция относительно денег. Еще одна ремарка, к тому что говорили наши коллеги с Кемерово и с Володей Кошелевым, мы говорили, я еще раз попытаюсь внушить вам одну мысль, не ждите от федерального правительства, что оно будет решать наши проблемы, и правительство и государственная дума перегружена огромный количеством разных учений и реформ которые ведутся параллельно и законов которые слушаются. Если нам, в нашей области важно продвинуть какое то законодательную инициативу, можно безусловно озадачивать министра и наших коллег этим вопросом, но лучше приходить не с вопросами а с ответами и вот то объединение которое мы сделали сегодня оно относится исключительно к проблемам жилищного строительства мы не можем помочь там транспортникам, дорожникам, мы предлагаем им самим решать проблемы, но по жилищному строительству мы предлагаем приходите, говорите какие предложения, не вопросы, а предложения ставим, собираем рабочую группу , скидываемся деньгами, у нас практически бесплатное членство в районе 30 тысяч в год , но под каждый законопроект нужно группа юристов, должна быть профессиональные люди которые эти законы носят, согласуют, лоббируют, если нам это важно, собрали там миллион рублей, наняли профессиональных юристов они этот закон написали и дальше используя все наши возможности, у нас очень мощный совет куда и Алены входит и основных профильных думских комитетов есть возможность, но задавайте правительству общие вопросы на эти общие вопросы к сожалению не будет конкретных ответов, просто все перегружены это понятно, давайте делать те документы которые можно ложить на стол правительству и можно положить на стол в Госдуму в понятном формате, абсолютно понятно, вот тогда это будет работать, вот собственно мы над этим и работаем. По поводу того как еще развиваются территории Москва проводит интересную урбанфорум каждый год, в этом году будет третий урбанистический форум куда приезжают очент интересные ребята , у нас там был на прошлом урбанфоруме мэр Дефанса это такой район Парижа который с нуля создали район небоскребов, там был мэр Амстердама, мэр Лондона огромное количество людей, то есть там есть возможность поговорить, очень интересное развитие Амстердама и вокруг него, они там рассказывали как они решали транспортные проблемы Амстердама, это там целая новелла. Имеет смысл работать все кто хочет комплексно развивать территории и учиться конечно с международным опытом, потому что вариться внутри наших, мэр Берлина потрясающе рассказывал, там Берлин сейчас растет семи мильными шагами именно в области социалки, комфорта, безопасности и вслед за этим идет конечно рост жилья не наоборот. Давайте работать с международным опытом на базе нашей ассоциацией которая плотно сотрудничает со всеми организаторами экономических форумах, будем проводить отдельные панели и приглашать западных спикеров которые говорят о комплексном развитии территории, городов и территорий в целом. Теперь вернемся к нашим проблемам, все те проблемы которые находятся в области строительства жилья при развитии территории их ровно три, с начало нет земли, потом появляется земля к ней нет сетей, дорог, инфраструктуры, а когда появляются построенные жилые дома вокруг нет социалки, это все , три страны одной и той же проблемы, отсутствия комплексного похода развития территории, об этом можно говорить бесконечно. Мы считаем, ч то основной точкой принятия решений является руководитель субъектов Федераций, почему не с федерального уровня, с федерального уровня такие комплексные развития территорий проводились несколько раз, особенно эти хорошо занимался министерство экономического развития, у них была целая программа развития особых экономических зон, особо туристских зон, внедренческих зон, кое что прошло удачно, кое что менее удачно, вот наш подход к комплексному развитию территорий я скажу в конце, но мне кажется что минек и минрек не в полной мере могут этим заниматься, вот например ту специальную зону которую делают в Татарстане, она прошла там удачно. Вот мы говорим о том, что если субъект федерации у которого есть власть над муниципалитетами, но есть не формальные, но по крайнее мерее согласительные, есть контроль бюджетных перетоков, по этому от него тоже зависит муниципальное образование, у него есть контакт с федеральными фондами с федеральным правительством, если он ставит задачу развить у себя развитие территории, особые кластеры развития территорий специальные то он это может сделать, мы видим полно примеров в регионах, если он этого не хочет сделать он этого не делает, и дальше с федерального уровня колатиться неинициативного губернатора почти бесполезно, он найдет 1001 причину почему. Мы видим соседние области в которых объем инвестиций отличается в 100 раз, Калужская и соседняя не хочу говорить о товарищах и губернаторах что то не хорошее, но вот сравните там пару соседних областей Калужской которая ничем не отличается и вы увидите разрыв, ил очень сильно сейчас пошла ситуация с Нижним Новгородом, а там соседний регион , там вообще ничего не происходит. Шансов принял закон о инвестициях, сделал это, это и мы там видим ситуация пошла . По этому еще раз, субъекты, федерации, руководители субъектов, это точки принятия решений. Теперь вопрос почему он должен это сделать, если на него будет постоянно президенты, премьеры оказывать жесткое давление и в числе большого количества, которое защищает губернатора, должны быть в числе первых подготовка комплексного развития территорий. Потому что не комплексное развитие территорий это всегда скандал, это мы сажаем уплотнение, застройку в центре городов, существующих конфликтов между приехал не приехал, там огромное количество проблем. Комплексное развитие территорий это новые территории, заранее подготовлена социалка, заранее подготовленные дороги и мы понимаем что мы делаем. На эту тему было огромное постановление правительств и документов, они как то двигаются, но двигаются как то не очень хорошо, основная проблема мы считаем не во всех регионах есть генпланы и проекты развития территорий утвержденные, там где они утверждены, утверждены мягко говоря не очень качественно по этому зачастую и коллеги об этом говорят, они сказали проблема, чем локомотив потому что написано непонятно что и не понятно как это сделать и под это нет еще объемов инвестиций в инженерную и социальную инфраструктуру, то это вообще пустая история. Можно рисовать все что угодно, бумага много терпит как известно, но если нет денег за счет которых будет построены дороги, электричество, школы и больницы, то кому эти планы нужны. В качестве примера того, как мы считаем должна работать ситуация , по просьбе одного из руководителя субъектов, мы делали полностью план развития одной из территорий, это не совсем жилье, это бала специальная такая зона , мы там полностью скальтировали как там работает вот эти проекты там в развитых экономиках, там было все довольно просто. Первое что сделали, это создание управляющей компании , которая вела все эти работы, она окупалась за счет того, что ей потом платили за сервис инвесторы, сервисы я потом скажу какие она представляла и потом она сидела на местных сетях эксплуатации. Она должна была провести все межевание , кадастрирование, межевать на дороге и сделать все зонирование территории пря по номерам участков, что принципиально важно, что б потом ни у кого не возникало вопросов отрежут от него кусок не отрежут, будет у него здесь школа или не будет. Вся проблема в том, что три стороны которые участвуют в процессе, это инвесторы , держатель земли и государство или даже частная земля и сетевики, каждые не доверяют выполнение обязательств соседей, что говорят инвесторы, я приду когда вот здесь будет сформировано сеть, все от кадастрировано все сделано. Те кто владеют землей говорят окей, мы хотели бы что бы к нам пришли были сети, но пусть они пока скажут что они готовы сюда инвестировать, естественно никто не делает первый шаг, но сетевики говорят ребята когда мы будем понимать , что вы у нас будете отбирать такое количество киловатт, тепла, будете потреблять воду, мы начнем строить сеть, а вот так мы сейчас построим сеть в чистое поле по 1000 гектар, вы туда не придете и наше все подстанции останутся в чистом поле и не окупятся, то есть три стороны взаимного недоверия и в этом смысле губернатор

 

Девелопер локальный не может решать вопросы на застройки 1000 гектар, это во всем мире, это абсолютно точно, это государственные программы и то что мы видим на западе, когда разговор идет об освоении тысячи гектаров это программы или федерального или субъектового уровня это не в коем случае не частные застройщики, потому что частный застройщик хочет купить подготовленный земельный участок он будет дороже или дешевле, но он должен понимать что происходит, вот согласительные между этими тремя сторонами как раз

После межевания утверждаются объемы и назначения и когда участок будет расторговываться , там точно написано что за чем почему, а главное в чистом поле, мы говорим с вами о комплексном освоении больших территорий в чистом поле, не уплотнительных застройках , тот кто покупает этот участок он видит что будет на соседних участках где будут школы, поликлиники, детские сады, торговые комплексы, гостиницы, а главное что с этим , когда это все будет, потому что участки продаются не в собственность а продаются право застройки на период, и понятно что человек который вложил деньги он будет выдерживать эти графики плюс, минус. Управляющая компания делает договор сетевыми организациями по нагрузкам и полученная нагрузки распределяют на каждые участки, так и в том числе в этом лоте написано сколько он будет платить за подключение и это точно и за это отвечает управляющая компания, за это она берет свой небольшой процент, но она гарантирует застройщику. Эта же управляющая компания ведет технические функции заказчика которые гарантируют, что в соответствии с назначением земельного участка объемными планировочными решениями высотой и плотностью , она согласует этот проект, она не говорит какой проект, окей ребята вы архитектуру сами решайте , но когда в соответствии вот с этим назначением участка проект будет, мы вам быстро поможем в соответствии с тем как на этот участок гпзу выдано все согласовать, это тоже важно. Кроме того, под этот участок подготовлены примерно базовые соглашения с той компанией которая выбрана базовой для архитектуры планировочных решений и проектирования сколько может стоить примерно, проектирование с рабочкой или без рабочки, эти цифры тоже они есть, но там конечно каждый кто взял в аренду может взять своего проектировщика, но если его устраивает базовая компания то он видит что столько то денег за метра такие то сроки, как минимум у него есть вариант а, и тоже самое с ген подрядчиками , то есть если мы берем двух трех ген подрядчиков , допустим мы под этот участок брали крупных западных подрядчиков, типа хохтева, то они давали базовые решения на строительства гостиницы, на строительство торгового центра, на строительства казино там было в этой ситуации, игровая зона, как вы понимаете, там были все эти решения, инвестор это видел, и он мог конечно сам все это надарить, но мог взять других подрядчиков, но у него было не хуже. Дальше там были договора с управляющим компаниями, которые готовы были сразу на старте взять в аренду торговый центр , спортивный комплекс, гостиницу, казино и доходная часто была видна мы с сетевеками проговорили и вложили в это управляющее решение. Таким образом под этим делом был сделан бизнес план и под это был сделан аудит большой четверки, и участок который продавался имел полный комплект документов и туда не должен был заходить девелопер, туда мог заходить финансовый институт, если девелопер у себя имеет в голове 30 процентов в валюте желательно на рисках плюс, минус, то финансовый институт может заходить на 6 процентов на 8 процентов, совершенно другой круг потребителя, совершенно другая доходность, совершенно другие стартовые условия, но тогда этот финансовый институт понимает, что он покупает земельный участок , который имеет все параметры, заключает договор с управляющими компанией, управляющая компания гарантирует ему сроки проектирования, максимальные , можно снижает но не выше этих , стоимость проектирования, стоимость подключения , стоимость строительства, у нег есть в доходной части управляющей компании, который готовы этот отель, торговый центр или что то, апартаменты взять в аренду и эксплуатировать, он видит все параметры, Губернатор должен выделять эти все участки под комплексные развития территории, должны находиться операторы, которые это делают квалифицированно, мы это делали с американцами компания эйч ди итек которая делала макал, они для китайцев делали район развития самый эффектный развлекательный ритейловый казино в Китае, то есть вот ровно это американская компания которая делала макал, приехала в Россию и мы с ними пол года делали проект, был сделан точно также как был сделан в Америке или в Китае, тогда это комплексное развитие территории, тогда это работает, тогда эти аукционы на продажу застройки земельных участков подходят, максимально прозрачные и на них есть большое количество участников, к сожалению наша концепция в какой то момент была установленной и в угоду сроков было решено эти участки просто расторговать, а потом все тоже самое делать, не один участник не пришел. Кому нужны участки в чистом поле с неизвестным назначением, сетями и параметрами. Поэтому наш месседж такой, комплексное освоение территорий, это единственный путь развития России в которой много земли, но мало сегодня инвестиций в определенные инфраструктурные вещи, центром принятия решения, должны будут губернаторы, мы их будем всячески с одной стороны стимулировать, с другой стороны помогать и должны отдельно еще создаваться бизнесы, которых достаточно много, например в Москве есть развитие промышленных зон которые состоят из 25 собственников не понятно с каждыми что сделать, и сегодня правительство Москвы долго думают как быть огромной промзоной так сказать координированно освоить, застроить и вывести, и тут есть тоже потребность профессиональных людей, которые могут там своими финансами , рычагами договариваться с большим количеством собственников, арендодателей, делать единую концепцию и потом эти проекты продвигать, будущее за этим и спрос на такие компании очень большой, предложения сегодня очень маленькое и я думаю что это будет расти так же быстро этот рынок, как рынок услуг по строительству инфраструктур, за этим будущее. Мы взяли тех людей, которые у нас в этой теме разбирались, послали в какие то западные проекты посмотреть поучиться и конечно привлекать западный опыт , сказать что сегодня, завтра у нас какие то архитектурные институты , институты землеведения начнут сотнями давать специалистов международного уровня, наверно это иллюзия, наверно нужно идти по тому пути по которой идут все развитые экономики, китайцы, тигры южно-азиатские, показали как это нужно делать, они брали кальки с западных институтов, смотрели, приспосабливали к своим темам, растили свои кадры и через 5 лет их кадры были во многом лучше, чем тех у кого они учились, но это такой некоторый процесс, конечно нужно учитывать международный опыт. Сегодня он там пока лучший, потому что мы во много прекрасную советскую школу генерального планирования которая у нас была, и Андрей Владимирович подтвердит, там принципиально не застраивалась в советское временя никаких территорий без генплана, но это было не возможно, точные застройки полная белиберда, поскольку были государственные инвестиции, эти школы во многом утеряны, специалисты утеряны, поменялись условия, не все советские правила сегодня работают, школу придется воссоздавать, но все проекты застройки, территорий подразумеваются, будут сделаны качественно и когда то под это нужно огромное количество планировщиков, комплексных застроек, пока у нас реальных нет, это абсолютно честный вопрос, я вам отвечаю, сегодня плохо, мы этим не планируем заниматься, мы считаем что это не вопрос застройщиков, мы не готовы спасать весь мир , мы отвечаем за узкую профессиональную область.

 

 25-26 июня 2013 года в доме отдыха в поселке Дорохово Рузского района Московской области прошло Всероссийское совещание «Комплексное освоение территорий – приоритетное направление развития жилищного строительства в России. Прямой диалог власти и бизнеса». Организаторами мероприятия выступили Министерство регионального развития РФ, «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства» (НАМИКС) и Госстрой.

Категория: Эко диспут
Опубликовано 04.07.2013 20:15
Просмотров: 1255