Ситуация на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья
30 августа 2018 года Московская Ассоциация Риэлторов при поддержке Общероссийской Общественной Организации «Деловая Россия» провела Аналитическую научно-практическую конференцию «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».
В преддверии нового делового сезона Московская Ассоциация Риэлторов (МАР) традиционно проводит Аналитическую научно-практическую конференцию с целью проинформировать, предупредить развитие событий и подсказать правильный вектор дальнейших действий.
Информация всегда была и остается ценнейшим инструментом управления бизнесом. Точность аналитических исследований помогает увидеть бизнес в тех разрезах, которые интересны, а научно-обоснованный прогноз способствует выработке продуманной стратегии дальнейшего развития. Именно поэтому все большее число предпринимателей начинает ценить то, что может им дать информированность - она позволяет предупредить риски и не упустить возможность, обеспечивая тем самым реальные конкурентные преимущества.
По данным всероссийского опроса ВЦИОМ в 2018 году 22% россиян не удовлетворены своими жилищными условиями, а 23% собираются улучшить свои жилищные условия в ближайшие пять лет.
Модераторами конференции были:
- Лупашко Анна, член генерального совета «Деловая Россия», Президент Национального объединения Технологического и ценового аудита (НО «ТЦА»),
- Лупашко Сергей Валентинович, член Совета МАР.
С докладами выступили:
- Стерник Сергей Геннадьевич, Профессор Финансового университета при Правительстве РФ;
- Таганов Дмитрий Николаевич, Руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»;
- Лобжанидзе Сергей Владимирович, Руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой»;
- Витязева Оксана Юрьевна, Руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ»;
- Кочетков Юрий Владимирович, независимый аналитик;
- Друсенков Ярослав Андреевич, руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбука жилья».
Конференция открылась докладом С.Г. Стерника «Обзор рынка жилья городов России за первое полугодие 2018 года», в котором были приведены цены на рынке жилья городов России. На вторичном рынке Москвы в 2017 году было зафиксировано падение цен на 0,8%, а за первую половину 2018 года – рост 2,7%. В Московской области соответственно: -1,1% и -1,4%. На первичном рынке за первую половину 2018 года в Москве был зарегистрирован рост цен на 5,6%, а в Московской области – падение на 6,2%.
В Москве количество зарегистрированных ДДУ растет, в Московской области – падает. Это вызвано перетеканием спроса из области в столицу. По мнению С.Г. Стерника, спрос на жилье увеличивается при увеличении валового регионального продукта (ВРП). В Москве рост ВРП был связан с проведением ЧМ по футболу, и имеет временный характер.
В докладе был дан прогноз на 2024 год. Докладчик считает, что к этому времени ЦБ РФ проведет изящный рейдерский захват рынка жилищного строительства. Девелоперы станут подрядчиками ЦБ РФ, а для риэлтеров и частного капитала начнется эпоха реновации «вторички».
Также С.Г. Стерник презентовал новую монографию «Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка», авторы: Стерник Геннадий Моисеевич и Стерник Сергей Геннадьевич, в которой изложена методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка.
В книге анализирует¬ся зарубежный опыт прогнозирования рынков жилья, излагаются сведения об источ¬никах данных для моделирования рынка недвижимости в РФ и методология их обра¬ботки, результаты исследования закономерностей функционирования отечественного жилищного рынка, излагаются авторские методики углубленного исследования рынка недвижимости, приводится методика комплексного средне срочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости на основе имитационной блочно-модульной итерационной модели развития рынка, анализируется опыт прогнозирования рынка жилой недвижимости Москвы при различных макроэкономических сценарных усло¬виях на 2011-2014 гг. и на 2014-2020 гг.
С докладом «Рынок жилья Московского региона: вторичные квартиры и первичная загородная недвижимость» выступил Д.Н. Таганов. После очередного кризиса рынок загородной недвижимости разделился на фракции. Неликвидными являются до 70% объектов, в основном это участки без подряда и коттеджи, нереализованные еще с 2007 года. Однако в настоящее время есть тенденция к возрождению первичного рынка загородной недвижимости. В Подмосковье в 2018 году вышли на рынок 70 новых поселков, а общая численность предложения составляет 50 тыс объектов. Средняя цена продажи 3 млн руб. за участок, 4 млн. руб. за коттедж и 13 млн руб. за таунхаус. По сравнению с 2017 годом темп продаж в каждом сегменте увеличился в полтора раза.
Тему продолжил С.В. Лобжанидзе. В докладе «Новостройки Москвы и Московской области - тенденции и перспективы» он привел следующие данные по Москве, Новой Москве и Московской области:
- общая площадь экспозиции, кв.м 3 228 113 512 646 2 688 172
- количество лотов 44 830 9 169 50 237
- средняя площадь лота, кв.м 72,0 55,9 53,5
- средневзвешанная цена, руб./кв.м 279 651 105 222 82 290
- средний бюджет, руб. 20 137 083 5 883 039 4 403 293
Новая Москва перетягивает клиентов из Подмосковья. Проекты с отделкой продаются лучше, чем без отделки. Средняя цена предложения по Москве – 20 млн. руб., в Подмосковье - 4,8 млн. руб. В Москве цена предложения в бизнес-классе может снизиться с 215,7 тыс руб. за кв.м до 205-210 тыс. руб. за кв.м.
Продажи ГК «МИЭЛЬ» на вторичном рынке по итогам первых семи месяцев 2018 года были проанализированы в докладе О.Ю. Витязевой «Вторичный рынок квартир Москвы: лед тронулся».
Доля сделок с объектами минимальной стоимости (до 6 млн руб.) составляют 29%. Средняя цена предложения 215,7 тыс руб. за кв.м, при этом средняя цена проданных объектов 166,6 тыс руб. за кв.м. Среднемесячный объем предложения 40,6 тыс квартир.
В 2017 году был существенный рост предложения на первичном рынке, впервые объем предложения превысил объем предложения на вторичном рынке. При этом в структуре предложения новостроек преобладал комфорт-класс.
В 2018 году произошел существенный рост сделок на вторичном рынке. Это вызвано следующими основными причинами:
- увеличение доли ипотечных сделок на фоне снижения ставок по ипотеке, в том числе и за счет уменьшения разницы между ставками на первичном и вторичном рынках;
- сокращение объемов предложения новостроек в Москве в 2018 году, рост цены предложения в новостройках, увеличение доли в структуре предложения новостроек проектов бизнес-класса;
- усиление у покупателей страха недостроя: ряд банкротств крупных застройщиков, перенос срока сдачи;
- реализация отожженного спроса, накопленного на вторичном рынке в предыдущие годы;
- программа реновации пока не оказала существенного влияния на рынок.
Пришёл ли конец эпохе долевого строительства? Ответ на это вопрос попытался дать Ю.В. Кочетков. В его докладе была продемонстрирована экономика трёх возможных подходов к инвестиционному строительству жилья: классический подход с инвестициями физических лиц и продажами квартир в строящемся проекте; предлагаемый государством подход проектного финансирования с продажами и продажами квартир в строящемся проекте; перспективный подход с проектным финансированием и продажами квартир
исключительно в готовом доме. Был предложен анализ возникающих при строительстве рисков и показано их распределение на плечи участников в различных вариантах жилищного девелопмента.
На основании своего анализа докладчик пришел к следующим выводам:
- общий переходный процесс займет 5-10 лет;
- основная его часть придется на этап роста рынка;
- проявится сильнейший тренд в сторону продажи жилья с отделкой;
- девелоперы переформатируются в Банк-бренды;
- неизбежен спад ввода жилья с дальнейшим его частичным восстановлением;
- для покупателя риски будут меньше, но цены выше на 10-15%.
Завершающим конференцию стал доклад Я.А. Дарусенкова «Первичная и Вторичная жилая недвижимость Москвы». На протяжении всего периода развития современного первичного рынка Москвы, стоимость квартир на вторичном рынке была взаимосвязана с предложением новостроек. Докладчик сообщил, что сейчас объем предложения на первичном рынке в 1,8 раз превышает количество квартир на вторичном рынке Москвы, ценообразование на рынке жилой недвижимости уже диктует «первичка», она же формирует и правила.
Массовое развитие крупных жилых проектов на территории «старой» Москвы привело к стремительному росту объема предложений на первичном рынке жилья. Даже в панельном домостроении широкое распространение получили новые улучшенные планировки. Улучшились качественные характеристики строящегося жилья. Получило распространение предложение квартир с отделкой. В продаже появился существенный объем квартир в сданных жилых объектах, 9% от общего объема.
Столь широкий и разносторонний взгляд на ситуацию послужит для каждого участника конференции отправной точкой в дальнейшем ведении бизнеса, а обмен опытом будет способствовать формированию качественного информационного поля и эффективному развитию рынка
Сергей Козлов
- Подробности
- Категория: Новости со всего света
- Опубликовано 31.08.2018 15:49
- Просмотров: 714