Переход к новым формам финансирования жилищного строительства
7 июня 2018 года в Малом зале Государственной Думы (Москва, ул. Охотный ряд, д. 1) состоялись парламентские слушания на тему: «Законодательное обеспечение перехода к новым формам финансирования жилищного строительства»
В ходе мероприятия участники обсудили внесение изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Законопроект был внесен в Государственную Думу в ноябре 2017 года группой депутатов во главе с Председателем ГД Вячеславом Викторовичем Володиным.
На слушаниях с докладами и сообщениями выступили:
- Николаев Николай Петрович, председатель Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям,
- Якушев Владимир Владимирович, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ,
- Жириновский Владимир Вольфович, лидер ЛДПР;
- Плутник Александр Альбертович, генеральный директор АО «ДОМ.РФ».
С основным докладом выступил Н.П. Николаев: «Слушания завершают серьезную работу, в которой участвует и Государственная Дума, и Правительство, и которая проходит под руководством Президента РФ - речь идет о реформировании системы долевого строительства.
Проблема долевого строительства близка каждому парламентарию, потому что, когда мы работаем в регионах, нет ни одного депутата, который бы не встречался с «обманутыми дольщиками», с теми людьми, которые обращаются за помощью, чтобы им помогли получить те квартиры, за которые они уже заплатили деньги застройщикам».
Он рассказал о прошедшей работе по подготовке реформы и, в частности, о процессе разработки законопроекта: «Весь этот период у нас были исключительно острые дискуссии, как с профессиональным сообществом застройщиков, так и с инициативными группами дольщиков.
5 ноября 2017 года было совещание у Президента, на котором Владимир Путин принял историческое, концептуальное, стратегическое решение – переход всей системы на новые формы финансирования - уход от долевого строительства в том виде, в котором оно есть сейчас и переход на иные методы».
После этого в ноябре 2017 года был внесен депутатский законопроект, который и рассматривали участники слушаний. Н.П. Николаев подчеркнул, что при разработке законопроекта, «мы ориентировались на те задачи, которые поставил Президент РФ». В январе 2018 года документ прошел первое чтение.
Законопроект предполагает:
- создание единой контрольно-надзорной структуры за долевым строительством, Минстрой России согласует назначение региональных руководителей органов контроля;
- усиление роли Единой информационной системы жилищного строительства;
- наделение фонда контрольными полномочиями;
- ограничение схемы ЖСК;
- солидарную ответственность бенефицаров застройщика по обязательствам компании.
В последние месяцы шла работа по доработке текста законопроекта, который учитывал замечания, поступившие от профессионального сообщества застройщиков, групп обманутых дольщиков, государственных органов.
Задачи, которые ставились при подготовке законопроекта ко второму чтению:
1. обеспечить скорейший переход на новую модель финансирования жилищного строительства, переложив риск на профессиональных участников рынка и обеспечив ускоренное развитие жилищного строительства;
2. не допустить возможность нецелевого использования средств граждан;
3. снять технические барьеры для деятельности застройщиков;
4. дать возможность реализации проектов комплексной застройки, при этом не допустить использование «котлового метода» привлечения средств дольщиков, что приводит к нецелевому использованию средств;
5. обеспечить бездефицитность системы жилищного строительства при переходе от существующей модели долевого строительства;
6. облегчить решение задачи по достройке проблемных объектов;
7. не подвергать риску срыва уже реализующиеся проекты жилищного строительства.
По словам Н.П. Николаева, законопроектом закрепляется, что застройщики – это обособленный вид деятельности, что нельзя одновременно привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов и «продавать картошку». Кроме того, вводится обязательное банковское сопровождение. Таким образом, удастся не допустить нецелевого использования средств граждан.
Он также рассказал о применении эскроу-счетов. Планируется, что средства граждан будут переходить застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию. Ожидается, что с 1 июля 2018 года их использование при привлечении денег покупателей будет добровольным, а с 1 июля 2019 года оно станет обязательным. Предлагается защитить средства граждан на эскроу-счетах в размере до 10 млн руб. через Агентство по страхованию вкладов.
Принятый в первом чтении законопроект исключает возможность привлечения средств граждан через специальные облигации, так называемые «жилищные сертификаты» и ограничивается привлечение средств через жилищные кооперативы.
Что касается достройки «проблемных объектов», то, по словам Н.П. Николаева, для этого предполагается наделить Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства полномочиями по финансированию завершения строительства проблемных объектов. Помимо этого, планируется разрешить ЖСК, которые созданы в рамках банкротства застройщиков, выполнять функции застройщика.
В своем выступлении он также обратил внимание на роль единой информационной системы жилищного строительства: «Это наше важное достижение - на сегодняшний день существует база, в которой полностью отражена вся информация обо всех проектах жилищного строительства, включая и проблемные объекты, и те, которые только-только начинаются.
Рынок становится полностью прозрачным, до этого мы ничего не знали о том, что происходит в нашей стране в части жилищного строительства с привлечением средств граждан».
Как сообщил в своем выступлении В.В. Якушев, статистика о количестве «проблемных объектов» существует в двух вариантах: информация, которую предоставляют регионы в рамках их «Дорожных карт» и сведения АО «ДОМ.РФ». Он привел цифры по количеству объектов с остановленным строительством, предоставленные регионами: на 1 января 2018 года было 836 проблемных объектов - это 1101 дом; на 1 апреля 2018 года было уже 842 объекта - 1261 дом. В.В. Якушев подчеркнул, что по сведениям от АО «ДОМ.РФ» таких объектов еще больше. «География проблемы большая, она не решена. Поэтому тот законопроект, который представлен к рассмотрению, как раз решает эту проблему», - сказал Министр.
Он отметил тенденцию роста числа проблемных объектов и обманутых дольщиков. Так, только за последние 4 месяца число остановленных строительство домов увеличилось на 150. В этой связи, по его мнению, реформирование законодательства о долевом строительстве неизбежно.
Министр указал на важнейшую задачу ближайшего времени: «Необходимо отработать законодательство о банковском сопровождении». Он обратил внимание участников слушаний на неправильную интерпретацию реформы: «С 1 июля 2019 года привлечение средств граждан по договорам участия в долевом строительстве не будет запрещено. Такая форма финансирования жилищного строительства сохранится, но будет реализовываться через счета эскроу, то есть с участием банков».
Так же В.В. Якушев выступил против финансирования достройки проблемных объектов за счет новых продаж квартир в недостроенных домах: «Пытаться выстраивать пирамиду дальше, и за счет договоров долевого участия в будущем финансировать те дома, которые остановлены, - это все равно приведет к пирамиде, которая рухнет, что мы наблюдаем с той же Urban Group».
Все полномочия по строительству жилья нужно передать государству, полагает В.В. Жириновский. Чтобы избежать мошенничества в сфере строительства жилья, нужно создать специальный реестр застройщиков.
«Сначала у нас создают множество площадок, начинают строить там дома, собирают с граждан деньги и исчезают. А мы потом думаем, как помочь людям, которые остались без средств. Некоторые вообще продают квартиры, чтобы внести деньги за ипотеку, а в результате остаются без всего. Мы не раз говорили, что все полномочия по строительству жилья нужно передать Минстрою, отдать под контроль государства. Нужно строить и продавать гражданам уже готовые квартиры, как продают готовые туры операторы. Нельзя допускать, чтобы наших граждан продолжали обманывать»,- заявил лидер ЛДПР.
Он напомнил, что в западных странах существует практика продления банками кредитов гражданам, взявшим ипотеку: «Если банкир видит, что человек пока не может выплатить нужную сумму, он разрешает отложить выплаты на пять или на десять лет. Надо снять крепостное ярмо с этой сферы, выстроить механизм взаимодействия государства, инвестора и банка, а гражданин должен уже сразу получать готовое жилье. Его деньги должны лежать на депозите, а он пока отдает их жуликам. Государство должно полностью за это отвечать, Минстрой пусть отвечает. А гражданин должен спокойно получить на руки базу данных готового жилья и выбрать себе квартиру, подходящую ему по цене и по качеству. Мы должны защитить каждого человека. Если мы покупаем готовые костюмы в магазине, то должны иметь возможность также и квартиры купить».
Кроме того, лидер ЛДПР предложил запретить делить жилье на микродоли и создать в России бюро обмена квартир по советскому образцу: «Микродоли нужно убрать совсем, оставить только части собственников жилья. Нужно запретить так разделять его. При разводе двухкомнатную квартиру надо разменивать на две однокомнатные, чтобы при разводе собственник жилья мог обменять свою долю на нормальную квартиру, для этого нужно бюро обмена, которого у нас пока тоже нет. Есть черные маклеры, есть какие-то подозрительные конторы, которые могут обмануть граждан, лишить его квартиры.
Это недопустимо. Никто не должен оставаться без жилья. Строительство жилья в частные руки отдавать нельзя».
С вступлением в силу новых норм вложения в строительство станут надежными, это неизбежно привлечет дополнительные инвестиции в жилищное строительство, считает А.А. Плутник. При этом он не видит причин для повышения стоимости жилищного строительства при переходе на проектное финансирование.
«По поручению Минстроя мы рассматривали возможности удорожания стоимости строительства, сокращения объемов строительства в связи с переходом на новые механизмы. Мы достаточно уверенно подходим к тем изменениям, которые будут приняты в законодательстве, обсуждали их с большим количеством общественных организаций в сфере строительства и объединений. Хотим всех успокоить: масштабных признаков и причин удорожания строительства и сокращения объемов мы не видим, это всё разговоры, которыми мы сами себя пугаем», - заявил А.А. Плутник.
По его словам, отрасль будет «совсем иной» по итогам предлагаемых изменений. Согласно новому механизму проектного финансирования, которое придёт на смену долевому строительству, на эскроу-счёт в банке будут зачисляться денежные средства граждан для того, чтобы они купили будущее жильё.
Выступивший в прениях Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Вадимович Холопик отметил, что в законопроекте учтено 70% предложений профессионального сообщества застройщиков. По его мнению, новое законодательство вынудит уйти из бизнеса в сфере долевого строительства часть девелоперов, которые не пройдут критерии банковского сопровождения и проектного финансирования. Это может повлечь некоторое снижение объемов ввода жилья застройщиками на первоначальном этапе. Вместе с тем, по его мнению, профессиональное сообщество застройщиков видит негативные тенденции и понимает неизбежность реформ.
Подводя итоги обсуждения, В.В. Николаев сообщил: «Мы будем рекомендовать принять документ во втором чтении»
Сергей Козлов
- Подробности
- Категория: Новости со всего света
- Опубликовано 10.06.2018 12:50
- Просмотров: 610