Московский форум лидеров рынка недвижимости

 

 

 

Главное событие на рынке недвижимости собрало представителей власти, крупнейших застройщиков Московского региона и других участников, чтобы обсудить нынешнее состояние строительной отрасли, возможные направления её развития, комплекс мер государственной поддержки и существующие точки роста. 

Центральным событием деловой программы форума стала пленарная сессия: «Власть и бизнес. Новые форматы в условиях неопределенности».

Модераторами сессии были:

- Владимир Авдеев, управляющий партнер ИСК «Мемфис»;

- Бэла Ляув, специальный корреспондент газеты «Ведомости».

Со стороны власти в сессии приняли участие:

- Мень Михаил Александрович, министр строительства и ЖКХ РФ;

- Хуснуллин Марат Шакирзянович, заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства;

- Елянюшкин Герман Вячеславович,  заместитель Председателя правительства Московской области;

- Кузнецов Сергей Владиславович, заместитель генерального директора АО «АИЖК».

Задавая направление дискуссии, модераторы отметили, что тема финансов уходит на второй план, главной становится тема спроса. Бизнес, прежде всего, волнует снижение реальных доходов населения. Возникает вопрос: «Нужно ли поддерживать спрос на государственном уровне?».  

 Как сообщил М.А. Мень: «Мы смотрим параллельно и на спрос и на предложение. Поддержана ипотека. Работает программа субсидирования процентной ставки. Каждая четвертая квартира приобретена по этой программе. 

Эксперты прогнозировали в 2015 году падение ипотеки в четыре раза. В этом году мы выйдем на 1 трлн руб. ипотечных кредитов (в 2014 году было выдано ипотечных кредитов на 1,7 трлн руб.)». 

Решение о том, будет ли продолжена программа, будет принято в конце года, по результатам подведения итогов. Лично М.А. Мень за продолжение действия программы субсидирования процентной ставки.

Тему поиска новых возможностей для поддержки отрасли в сложное время продолжил в своем выступлении М.Ш. Хуснуллин: «В Москве 70% продаж на рынке жилой недвижимости происходит с использованием ипотеки. В Москве главный инвестор – население. Поддержка спроса на покупку недвижимости через ипотеку - самая действенная мера. Только по договорам долевого строительства сумма финансирования составляет 600 млрд руб., то есть 400 млрд руб. приходится на ипотеку».

По словам заместителя Мэра, Москва облегчит условия работы застройщиков – уменьшит стоимость аренды земельных участков. Адресно-инвестиционные программы подтверждены до 2018 года. На их реализацию выделено 1,74 трлн руб.

По мнению Г.В. Елянюшкина, ситуация на рынке недвижимости Московской области достаточно стабильная.  2014 год был уникальным, его характеризовал пик спроса на жилье. Если сравнивать показатели с 2013 годом, то 2015 год по объему средств, инвестированных застройщиками, ничуть не уступает.

«В Московском регионе сосредоточен самый платежеспособный спрос. По оценкам экспертов, в месяц в Подмосковье заключается 6-7-8 тыс. договоров долевого участия.  И уникальность Московской области заключается в том, что мы первый субъект, который строит 1 кв. м. в год на человека, что соответствует европейскому стандарту.  Потому несмотря на общие тенденции ситуация на рынке недвижимости в области будет иметь свою специфику развития», - отметил Г.В. Елянюшкин.

В настоящее время стоимость квартир достигла своего «дна». Застройщики с правильной бизнес-моделью чувствуют себя достаточно выигрышно. По прогнозам в ноябре-декабре на территории  Московской области произойдет традиционное повышение спроса. Механизм по субсидированию ипотеки, который предложил губернатор Подмосковья Андрей Юрьевич Воробьев, дал рынку нужный стимул. И те граждане, которые могут себе позволить купить квартиру, постараются воспользоваться данной возможностью в этот период. Чтобы рынок успешно развивался и в будущем, необходим комплекс мер: продолжение субсидирования ипотечной ставки и внесение поправок в федеральное законодательство.

Представители ведущих девелоперских компаний высоко оценили комплекс принятых антикризисных мер со стороны государства, отметив необходимость дальнейшей работы в этом направлении.

Большое внимание участники дискуссии уделили 214 Федеральному закону, обсуждая необходимость его реформирования. 

«На территории  Московской области осуществляют свою деятельность 595 застройщиков,  из них, по нашим данным, 264 задерживают сроки ввода.  Очень тревожный показатель.  Он характеризует операторов, которые зачастую никогда ранее не присутствовали на строительном рынке.  Получив земельный участок и имея оборот 10–100 млн руб., они оказываются в среде, которая должна быть высокопрофессиональной.  И организовывают продажу жилья на десятки миллиардов рублей, совершенно не имея представления о том, как утроен девелоперский бизнес.

Количество таких недобросовестных застройщиков должно быть сведено к минимуму. Поэтому мы считаем крайне важным с 1 января 2016 года серьезно ужесточить требования с застройщикам, которые привлекают денежные средства у дольщиков.

Правительство Московской области готово поддерживать компании, которые осуществляют свою деятельность в строгом соответствии с ФЗ № 214 и являются добросовестными налогоплательщиками.  Таких можно насчитать порядка 50-60. Мы не можем создавать режим благоприятствования для компаний, которые ведут недобросовестный бизнес, начинают демпинговать, допускают кассовые разрывы.  Такой бизнес называется «строительной пирамидой», - заявил Г.В. Елянюшкин. 

В ходе интерактивного голосования мнение аудитории по реформе 214-ФЗ разделилось, чуть больше половины зала высказалось против её проведения. Сторону властей в этом вопросе заняли главы девелоперских компаний – они признали, что в условиях кризиса дольщики нуждаются в дополнительных гарантиях. При этом девелоперы сошлись во мнении, что предполагаемые изменения не должны нарушить существующую динамику развития отрасли, привести к удорожанию жилья и лишить граждан возможности инвестировать в недвижимость, которая на сегодняшний день по-прежнему является самым надежным инструментом вложения денежных средств.

Общий настрой участников форума оказался положительным – представители власти и компаний-застройщиков оценили ситуацию на рынке недвижимости как стабильную. Московский регион является уникальным в плане развития, чему способствует высокий платежеспособный спрос населения. Цифры подтверждают устойчивое развитие отрасли, несмотря на кризисные явления в экономике нашей страны.

По завершении пленарной сессии состоялись пресс-подходы к М.А. Меню и М.Ш. Хуснуллину в рамках которых они ответили на многочисленные вопросы журналистов.

После перерыва параллельно прошли две сессии:

- Импортозамещение: новые возможности для российской строительной отрасли;

- Финансирование отрасли. Что важнее поддержать: спрос или предложение.

Выступая на сессии «Импортозамещение», президент Ассоциации застройщиков Московской области Андрей Викторович Пучков заявил, что рентабельность строительного бизнеса в Подмосковье сегодня составляет 10,57%, поэтому дальнейшее снижение стоимости квартир в новостройках может привести к появлению обманутых дольщиков. 

По отношению к прошлому году, себестоимость строительства жилых комплексов в Подмосковье выросла на 5%. Стоимость строительно-монтажных работ за последний год практически не изменилась, зато резко выросла стоимость финансирования при резком снижении объема проектного финансирования. Наибольшее увеличение продемонстрировала доля кредитной нагрузки - рост составил 48%. Возросла стоимость технических и инженерных подключений на 12%. Размер налогов за счет увеличения налогооблагаемой базы вырос на 3%. В результате себестоимость строительства квадратного метра в Московской области составляет 62,6 тыс. рублей при цене продажи - 70 тыс. рублей. 

Вместе с тем,  президент Ассоциации застройщиков Московской области уверен, что при принятии  ряда законодательных решений, есть возможность снизить затраты застройщиков, строящих жилье на территории Московской области, минимум на 10% с каждого квадратного метра. 

«Для того чтобы снизить затраты застройщиков необходимо облегчить доступ к проектному финансированию и дотировать процентную ставку по важным для региона проектам. Изменить порядок подключения к инженерным сетям. Необходимо также  исключить затраты на социальную и транспортную инфраструктуру из расчета налога на прибыль и ускорить порядок приемки муниципалитетами социальных объектов, внутриквартальных дорог и благоустройства - подчеркнул в своем выступлении А.В. Пучков - это положительно повлияет на надёжность рынка и позволит  застройщикам снижать цену продаж без риска появления новых обманутых дольщиков».

В качестве резюме по прошедшему Форуму можно процитировать выступление председателя совета директоров «Баркли» Леонида Александровича Казенца: «Люди ждут ответа на вопрос: «Что будет с рынком?». Сложные вопросы не имеют простых ответов. В любом случае нужно покупать. Нужно жить сегодня».