Покупать квартиры нужно было вчера

• Печать

28 сентября 2018 года в Гостином дворе (Москва, ул. Ильинка, д. 4) в рамках программы XXII Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF прошла конференция РБК на тему: «Рынок недвижимости 2019: работа в новых условиях».

 

Развитие национальной экономики диктует новые условия и для строительного комплекса России. В майских указах Президента была поставлена новая амбициозная задача для всей отрасли - до 2024 года увеличение объемов ввода до 120 млн кв.м в год, развитие инфраструктуры, создание комфортной городской среды. Еще одной важной темой встречи стали изменения в законодательстве о долевом строительстве. С 1 июля 2019 девелоперы смогут привлекать средства граждан на специальные эскроу-счета.
Модератором дискуссии выступил главный редактор «РБК-Недвижимость» Игнат Бушухин.
Участие в конференции приняли:
- Плутник Александр Альбертович, генеральный директор «ДОМ.РФ»;
- Антипина Наталья Николаевна, статс-секретарь, заместитель Министра строительства и ЖКХ России;
- Голубицкий Вениамин Максович, президент ГК «Кортрос»;
- Капров Леонид Григорьевич, старший вице-президент «Галс-Девелопмент»;
- Ушкова Татьяна Васильевна, председатель правления «Абсолют Банк».

Проектное финансирование. Открывая дискуссию, А.А. Плутник подчеркнул, что проектное финансирование будет доступным для застройщиков: «Знаете, я очень много спекуляций слышу по поводу ставок. Мы точно знаем, какая будет средневзвешенная ставка по проектному финансированию - 5,5-6%».
Проектное финансирование уже сейчас востребовано застройщиками. Банк «Российский капитал» (100% акций принадлежит ДОМ.РФ) получил на этот продукт от девелоперов заявки объемом 150 млрд руб.
Эскроу-счета. Перейдя к теме эскроу-счетов, А.А. Плутник отметил, что в данный момент с ними нет никаких проблем. Более того, институт развития готовится предложить правительству инструмент, который поможет реализовать реформу. «С точки зрения института развития мы хотим предложить инструмент, который удешевил бы проекты финансирования для застройщика с одной стороны, а с другой стороны - развил у банков аппетит к этому виду бизнеса, снял бы с них часть риска, позволил бы поставить на поток работу по проектам финансирования. Мы такой инструмент разработали, согласовали с Министерством финансов. Теперь будем его обсуждать в правительстве, совместно с Банком России», – сообщил А.А. Плутник.
Создание комфортной среды. Чтобы построенное жилье пользовалось спросом у покупателей, оно должно быть комфортным и находиться в комфортной среде. Поэтому застройщики стали уделять больше внимания архитектуре и компоновке кварталов при комплексном освоении. ДОМ.РФ и КБ Стрелка разрабатывают Стандарты комплексного развития территорий, которые помогут девелоперам гармонично развивать застроенные территории и формировать новые районы.
Генеральный директор ДОМ.РФ подчеркнул: «Спрос направляется в комфортные кварталы, где есть комфортные условия для жизни. Повышение комфортности городской среды – задача, поставленная в указе Президента, и мы будем ее решать».
Ипотека. «Никакой сложной ситуации нет, ипотека прекрасно развивается. В течение двух лет рынок ипотеки вырастет существенно - около 30% прибавит. И наша задача, конечно, создать возможность для удовлетворения этого спроса», - сообщил А.А. Плутник. Он подчеркнул, что ставки по ипотеке продолжают оставаться на рекордно низком уровне для России. По сравнению с 2017 годом ставки снизились на 2,5 процентного пункта, стоимость жилья не растет, поэтому сейчас, по его словам, «прекрасное время покупать жилье»: «Мы всех призываем не откладывать с приобретением жилья, потому что сегодня крупные игроки имеют возможность ставки держать на исторически низких уровнях. Коммерческие банки - им тяжело, они повысили ставки. Это все нормальный рыночный процесс, его не надо бояться».
Генеральный директор ДОМ.РФ также уверен, что «пузыря» на рынке ипотечного кредитования из-за низких ставок и большого объема выданных кредитов не предвидится. По данным исследования ДОМ.РФ и FrankRG, ипотечный портфель российских банков на 1 августа 2018 года превысил 6 трлн рублей (+24% за последние 12 месяцев).
В своём выступлении Н.Н. Антипина отметила, что Минстрой России не первый год прорабатывает решения для снижения административных барьеров в сфере строительства, в том числе занимается вопросом перевода процедур в сфере строительства в цифровой формат.
«Реформа проводилась на территории двух городов – в Москве и Санкт-Петербурге. Сегодня эти субъекты полностью перевели все строительные процедуры в «цифру». За счёт этого процесса сократился срок получения разрешения на строительство. На сегодняшний день он составляет около 7 рабочих дней», - отметила заместитель Министра. По её словам, на сегодняшний день предстоит большая работа по переводу в цифровой формат деятельности 12 федеральных органов исполнительной власти и переходу на единый стандарт предоставления государственных и муниципальных услуг. Эти меры, по ее мнению, принесут положительный эффект для всего строительного комплекса.
В 2017 году исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства уменьшился на 40 процедур в основном за счет оптимизации процедур подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Теперь перечень включает 96 процедур, в то время как в 2013 году он состоял из 256 процедур. Аналогичная работа по исключению излишних процедур в настоящее время проводится и в отношении других исчерпывающих перечней процедур в сферах строительства.

В рамках своего выступления Н.Н. Антипина также рассказала о разработанном ведомством национальном проекте «Жилье и городская среда», который 24 сентября был одобрен на заседании президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам.
Структура проекта включает четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
Общий объем средств на реализацию национального проекта «Жилье и городская среда» составляет 1,07 трлн руб., из которых на федеральный бюджет приходится 891 млрд рублей.
Главными задачами национального проекта является обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, прежде всего через снижение ставки по ипотечным кредитам менее 8%, увеличение объема жилищного строительства до 120 млн кв.м в год.
Также среди показателей - кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30%, сокращение количества городов с неблагоприятной средой в два раза в соответствии с этим индексом, создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды, обеспечение устойчивого сокращения аварийного жилищного фонда.
Заместитель Министра рассказала о том, что были внесены серьезные изменения и ограничения в деятельность застройщиков: «У них началась новая жизнь. В первую очередь, это проектное финансирование. Между девелопером и покупателем встает банк». Она подчеркнула, что переход к эскроу-счетам - сложный процесс, но Минстрой уделяет этому вопросу особое внимание. Власти постараются сделать переход к новой системе финансирования наименее сложным. Все вопросы, которые могут возникнуть у банков или застройщиков, будет разбирать специальная комиссия. «Мы не только разработали реформу, но и сопровождаем ее», - заявила Н.Н. Антипина.
Основываясь на опыте работы в регионах ГК «Кортрос», В.М. Голубицкий сообщил: «Перевод в цифру – это процесс, который идет в целом по стране, но далеко не везде он завершен, это первое. Второе – есть еще инерция того, что существовало в нормативной базе того или иного региона. Страна большая, и с точки зрения локального законодательства она долгое время развивалась самостоятельно. Поэтому долгое время этот массив подзаконных и законодательных актов субъектов Российской Федерации не достаточно вели, и сейчас в этом направлении продолжают идти корректировки».
Национальный проект «Жилье и комфортная среда», который планируется реализовать до 2024 года, направлен, в первую очередь, на решение проблем граждан нашей страны, на улучшение их жилищных условий. Формирование комфортной городской среды – одна из важнейших составляющих проекта. По словам президента ГК «Кортрос», принятие единых стандартов формирования комфортной городской среды позволит предоставлять покупателям любых сегментов недвижимости одинаково качественную среду для проживания.
«Элит, бизнес, комфорт-класс, - все это очень условно. То, что когда-то было признаком элитности, сегодня становится нормальным. Средовые характеристики, которые в том числе разрабатывает ДОМ.РФ, направлены именно на это. Удешевление технологий умного города также приводит к тому, что в массовой застройке появляется то, что раньше было доступно только в элитном строительстве. Потребитель получает больший набор опций, платя свою цену, и это нормально для высококонкурентной среды, которой является девелоперский рынок», – отметил он.
Переход на проектное финансирование и изменение ипотечных ставок – еще одна острая тема для всех игроков рынка недвижимости. Что будет со спросом на жилье, как изменятся цены – вопросы, которые волнуют как девелоперов, так и самих покупателей.
«Мы не ставим себя в ситуацию падения спроса. Понятно, что меняются условия на рынке, понятно, что у девелоперов сейчас достаточно непростая жизнь, потому что главное связано с тем, что в эпоху перемен простой жизни не бывает. Сейчас движение ставки пошло вверх, я думаю, – краткосрочно. Это явление приведет только к одному – к привлечению спроса. Мы все время говорили, что самое время покупать. Потребители ждали, что вот ставка еще куда-то вниз уйдет, еще какие то чудеса произойдут. Но мы видим, что происходит в макроэкономической среде, поэтому ждать чудес не стоит. Мне кажется, что и в потребительской среде это понимание формируется. Цены на жилье на месте стоять не будут. Не имеет смысла ждать снижения ипотечных ставок. В конце концов, всегда есть возможность перекредитоваться. Покупать надо сегодня», - заявил В.М. Голубицкий.
«Покупатель меняется вместе с рынком недвижимости и предъявляет повышенные требования к возводимому жилью, поэтому спрос сосредоточен вокруг наиболее успешных проектов в высокой стадии готовности от крупных и надежных застройщиков», - таково мнение Л.Г. Капрова.
По его словам, в долгосрочной перспективе переход на проектное финансирование - это, безусловно, удачная реформа. Первый эффект от нее заметен уже сейчас. Он отметил: «Пока будет распродаваться тот объем проектов, который уже выведен на рынок - это тренд на снижение стоимости и льготные условия для потребителя, далее предложение будет сокращаться, а цена – расти».
«На фоне растущего объема предложения девелоперы стараются обеспечить свои проекты максимальным количеством опций. А это значит, что растет и качество предложения – девелоперского продукта. В сложившейся рыночной ситуации выигрывает конечный потребитель», - пояснил Л.Г. Капров.
По его словам, в «Галс-Девелопмент» готовы к новым реалиям рынка недвижимости: «Мы работаем с банком ВТБ, поэтому и вопросы эскроу-счетов, и получения проектного финансирования для нашей компании давно отработаны. Мы сможем оперативно встроиться в новую систему. Кроме того, наши проекты находятся в высокой степени готовности. Мы сможем предлагать большой объем готового жилья, которое не попадает под новые законодательные требования, которые вступят в силу с середины следующего года».
Итог прогнозов официального уровня – недвижимость будет дорожать, но без резких скачков, что компенсируется созданием выгодных ипотечных условий.

Сергей Козлов

Подробности

Категория: Экология в заложницах у экономики и политики. Прогнозы

Опубликовано 01.10.2018 12:50

Просмотров: 836