Что ждет участников рынка жилья в ближайшее время?
4 июня 2018 года в секторе «Олимп» Информационного центра Правительства Москвы (Новый Арбат, д. 36) прошла пресс-конференция председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства К.П. Тимофеева на тему: «Новый рубеж в сфере долевого строительства: что ждет участников рынка жилья в ближайшее время?».
В своем вступительном слове Константин Петрович Тимофеев сообщил журналистам: «Сегодня в Москве строится 531 объект в рамках закона № 214. По договорам долевого участия – 519 объектов. Остальные – это ЖСК и объекты без привлечения средств населения. 351 объект – доживает еще пять лет. Эти объекты будут страховаться в страховых компаниях. Это 67% всех объектов Москвы. 84 объекта или 16% - оплата в компенсационный фонд, т.е. страхование вкладчиков. Еще 16% или 84 объекта – это старенькие объекты, которые не платят страховым компаниям, ни в фонд. По закону они не должны ничего платить. Там пострадавших граждан нет, и они будут достроены в течение двух лет. Но это объекты без страховки. Таким образом, завершение всех объектов с учетом средств граждан без страхового фонда произойдет, по нашему предположению, в конце 2023 года. Именно тогда все объекты будут покрыты фондом. Потому что многие объекты строятся три-четыре года, по которым уже получены разрешения на строительство и заключение соответствия застройщика по установленным критериям.
120 тыс договоров долевого участие действует сегодня, что на 38% больше, чем в прошлом году. 1,1 трлн руб. привлечено средств населения в Москве. На 22% увеличился объем средств населения в долевом строительстве за счет новых объектов и увеличения продаж, которые растут очень сильно. 131 млрд руб. в первом квартале этого года привлечено дополнительно. За семь лет, в течение которых мы контролируем долевое строительство, 3 трлн руб. привлечено в средства долевого строительства. Сегодня на рынке в открытой продаже 12,6 млн кв.м. В год сдается примерно коло 3 млн кв.м. Примерно 8 млн кв.м из 12,6 млн кв.м – это жилые помещения, а остаток 2,6 млн кв.м. – апартаменты. Апартаменты позиционируются как жилые, но в законе они до сих пор не разграничены. Поэтому, граждане покупают апартаменты по закону о долевом участии. Это т.н. добровольная покупка. Потому что здесь нет никакой защиты, ни страховой, ни от фонда.
Важно, что растет ипотечное кредитование – 831 млрд руб. выдано за четыре месяца этого года. Это только увеличивает спрос.
Принято решение: один застройщик – одно разрешение на строительство. Но если договор в рамках отдельного проекта планировки территории, то возможно и несколько разрешений на строительство в рамках одного застройщика. Это касается и сетей, и социальных объектов. Пока открытый вопрос – сколько стоит это социальный объект от всей застройки, и не получится ли так, что социальный объект построится, а дом – нет. Пока такой методики нет, и планируется, что это будет контролировать сам субъект.
Вчера вступил в силу закон о банковском сопровождении. Все застройщики сейчас в течение двух месяцев должны открыть расчетные счета на каждый отдельный объект в любом из 54 уполномоченных банков, получить еще раз разрешение на строительство. С 1 июля 2018 года должен быть открыт уже один расчётный счет. Мы всем застройщикам напишем уведомление о необходимости это сделать и через два месяца проверим исполнение. Если это исполнено не будет, то есть право приостановить привлечение средств населения. Это касается всех объектов, не только новых. Так же и по объектам, по которым было получено разрешение на строительство до 1 июля, но не была подана заявка на заключение о соответствии застройщика критериям. С 1 июля применяются уже дополнительные критерии, установленные законом: критерий на банковское финансирование, отдельный расчетный счет на одно разрешение на строительство, 10% собственных средств на счете на момент получения согласования о возможности привлечения, либо кредитный договор с уполномоченным банком на предоставление целевого кредита для создания объектов недвижимости – не менее 40% от проектной стоимости.
С 1 июля этого года мы вправе отказать застройщику в выдаче согласования на привлечение средств населения, если дочерним обществом, основным обществом, либо этим застройщиком нарушен ввод в эксплуатацию объекта на три и более месяца.
С 1 июля 2018 года обязательно только безналичная оплата платежей по долевому участию.
Введена норма о добровольных началах по работе по счетам экскроу. Эта норма была и раньше, но сейчас она усилена. Застройщик может открыть счета экскроу в банке, если банк согласится, потому что отношения между банком и застройщиком строятся на базе добровольности и хозяйственных договоров, и обязательств таких здесь нет. Если застройщик открывает такой счет и передает только через счета, то у него нет обязанности платить в Фонд страхования граждан 1,2%. Сейчас застройщик платит в Фонд 1,2%. Но если он будет брать кредит, то не дешевле 6-7%. Получается, в Фонд платить выгоднее. Счета эскроу будут обязательными уже с 1 июля 2019 года только по объектам, где первый договор долевого участия зарегистрирован после 1 июля 2019 года. Если он получил разрешение сейчас, но подался на первый договор после 1 июля 2019 года, то только работать через счета эскроу. В апреле-мае 2018 года такой активности у застройщиков никогда не было, и порядка 6 млн кв.м разрешений на строительство получили за эти два месяца жилых объектов. В том числе, были поданы заявки на заключение о соответствии застройщика установленным критериям. Получается, застройщики знают, что закон вступает в силу, и максимально пытаются ограничить свою ответственность. Сейчас идет дискуссия о том, чтобы поднять процент с 1,2% у компенсационного фонда. Также, есть возможность предоставить компенсационный участок застройщику, который на себя берет обязательства достройки проблемного объекта без торгов. Только если путем применения параграфа 7 о банкротстве застройщик выходит на согласование через Минстрой, и с согласия Арбитражного суда получает объект без торгов, начинает его строить, и денег по каким-то причинам не хватает, то тогда он может обратиться в регион и получить земельный участок.
Вся информация будет размещаться через Единую информационную систему жилищного строительства – с 1 июля 2018 года.
Президент дал поручение, и банки будут обязаны заниматься проектным финансированием. Сегодня проектное финансирование уже есть. Все эти годы банки финансировали застройщиков: давали кредиты, брали залоги, контролировали платежи и т.д. Но проектное финансирование в этом смысле не сработало. Сейчас Центробанк разрабатывает методики дополнительного контроля, чтобы проектное финансирование обеспечивало завершение строительства объектов. Какие гарантии получает гражданин сейчас? Когда 67% застройщиков платят в страховую компанию, гарантий нет. Когда застройщик платит в Фонд, эта гарантия либо ограничена лимитом в 10 млн руб., либо лимит – норматив 120 кв.м помноженных на рыночную стоимость в регионе на дату заключения договора. Это, конечно, не полностью обеспечит права граждан, но это уже достаточно большая сумма.
Если застройщики работают через счета эскроу, то у гражданина два риска. Первый – застройщик не достроит, и второй – банк обанкротится. Оба риска страхуются. Банк обязуют вернуть деньги со счета эскроу (проценты на этот счет не начисляются). Если банк обанкротится, то риск заключается в размере 10 млн руб., которые Агентство по страхованию вкладов выплатит гражданину. Это максимальный риск, включающий и проценты, и штрафы, и неустойки. Банк за этот риск тоже должен платить – примерно 1,2% в год. Если мы получаем дополнительный риск, то получаем дополнительную плату – ее платит покупатель. Так устроен рынок. Что будет с ценой на рынке? В Москве задел квадратных метров по старым правилам – примерно на пять лет. Поэтому, по старым правилам застройщики будут работать и у них есть возможность не увеличивать цены на жилье. Поэтому, по этой причине в ближайшее время цена расти не будет. По другим причинам, таким как рост стоимости материалов и т.д., она расти может. Но не из-за роста банковских издержек или повышения платы за риск по страховкам. Эта тенденция начнется только с 1 июля 2019 года по новым проектам.
По поводу апартаментом, законопроект, который сейчас обсуждается, не предусматривает защиту прав граждан по закону № 214 и № 218. Там только влияние на прописку и коммунальные платежи.
Покупая объект по долевому строительству, гражданин несет риск получения вовремя данного объекта. По договору гражданин имеет статус инвестора. Защита не полная. Самый безопасный способ – купить готовое жилье.
Сегодня в Москве официально 4 927 пострадавших человека – те, кто включены в официальный реестр. Тех, кто не включен в реестр – около 13 000. В основном, они не включены в реестр, потому что ждут, т.к. все дома в Москве будут достроены, и они получат свои квартиры. Более того, проблему пострадавших граждан мэр держит на личном контроле. У нас всего 31 проблемный объект. Из них по 25 будет завершено строительство. Есть поручение мэра определить городскую организацию – Мосотделстрой-1. Есть документ, выделено финансирование. Данная организация уже согласована в Министерстве строительства, получила одобрение как новый застройщик, будет утверждена в Арбитражном суде и достроит Царицыно. Также это городское акционерное общество, утвержденное заключением Министерства строительства, что она достроит Новогиреевскую. Таким же образом она достроит объект на Вернадского, 78. Но если по Царицыно и Новогиреевской уже введена процедура банкротства, и у этой организации уже есть права туда зайти, то по Вернадского 78 процедура банкротства уже полтора года не вводится, суд откладывается. Как только она будет введена, мы будем иметь возможность достроить этот объект. Финансирование на это выделено. Также, из дорожной карты исключены 9 объектов в связи с тем, что они достроены и граждане получили свои квартиры: Филы-Давыдково, 69, Текстильщиков, 42, Железнодорожная, 39, бывший объект «Мирекса» - корпус 18 и 18а, Ватутинки, 45, Волгоградский, 143, Полярная, 34, Рублевская, 18 – граждане получили компенсационные меры. Дополнительно в дорожные карты мы включили еще 3 объекты, и, по крайней мере, первые два достраиваются в этом году: Нагорная, 7 и Каменка, 51. Еще один объект – ЖК «Легенда» в Троицке, где объект был застрахован в Обществе взаимного страхования. Как только объект стал проблемным, он был из этого общества исключен. Но сейчас Общество будет, скорее всего, достраивать данный объект, и есть меры, как этот объект будет достроен.
В этом году на 7 млн кв.м согласовано за первое полугодие дополнительной недвижимости на Градостроительной земельной комиссии. Из них 2,6 млн кв.м – жилые объекты, 2 млн кв.м – торгово-административные, 600 тыс кв.м – социальные, либо спортивные. 100 тыс кв.м – религиозные, 700 тыс кв.м - гаражи, 150 тыс кв.м – гостиницы, 750 тыс кв.м – промышленные объекты.
В этом году мы были вынуждены усилить контроль за проверками застройщиков. Порядка трех тысяч мероприятий мы будем проводить над застройщиками в этом году. Если учесть новые требования – одно разрешение на одного застройщика, то мы видим удвоение количества застройщиков, т.к. будет много новых юридических лиц. Как правило, новые юрлица – в основном, проектные компании, которые состоят из директора, главного бухгалтера и отсутствия выручки, то здесь появляются субъекты малого микробизнеса, которые мы не можем проверять первые три года. Получается, что проверять будет только за нарушения.
В этом году основные нарушения – это нарушения финансовой отчетности, нормативов устойчивости и целевого использования. По таким нарушениям мы сначала даем только предписание, за неисполнение которого мы имеем право писать в Росреестр на приостановку привлечения средств.
На 21 млн руб. в этом году у нас оштрафованы застройщики за нарушение проектной декларации и отчётности. Таких нарушений у нас 22. В основном, нарушения касаются проектной декларации и расчета экономических нормативов, т.е. когда их просто неправильно считают – 286 таких застройщиков. Отчетность сейчас анализируется в автоматическом режиме – автоматически рассылаются предупреждения. Наша задача – только контролировать исполнение».
Затем К.П. Тимофеев ответил на конкретные вопросы журналистов.
Сергей Козлов
- Подробности
- Категория: Новости со всего света
- Опубликовано 06.07.2018 11:04
- Просмотров: 485