Компания «BSA», более одиннадцати лет занимающаяся недвижимостью на рынке московского региона, совместно с порталом Irn.ru провела опрос, посвященный жилищным программам кандидатов в президенты
15 марта, Москва — компания BSA провела на платформе сайта Irn.ru опрос, в котором предложила читателям выбрать, какая из жилищных инициатив кандидатов в президенты Российской Федерации 2018 года кажется им наиболее удачной. В опросе было предложено 6 вариантов ответа, которые представляли собой основную позицию участников президентской гонки по вопросам жилищного устройства, сжатую до одного-двух предложений.
Ниже мы проанализируем идеи, которым давали свою оценку посетители сайта.
Весомый отклик получили идеи, нацеленные на самые актуальные болевые точки российского рынка недвижимости: высокий процент по ипотеке и неподъемная для некоторых категорий наших граждан стоимость жилья. Именно на решение этих задач ориентировано сейчас правительство Российской Федерации, но политики также формулируют свои варианты решения.
В частности, предлагается снизить ипотечные ставки до 3-4%, продавать жилье гражданам по себестоимости строительства, а многодетным и молодым семьям оказывать особую поддержку в виде беспроцентного целевого займа сроком на 30 лет.
Эта инициатива была наиболее благосклонно оценена посетителями сайта, однако Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, отмечает существенные сложности в ее реализации на практике: «Во многом программа Павла Грудинина совпадает с курсом нынешнего правительства и соответствует либерально-демократическому курсу с небольшим уклоном в социализм. Высокий ипотечный процент и трудности в покупке жилья многодетными семьями — это именно тот вопрос, который сейчас решается нынешней властью: в прошлом году средневзвешенный процент по ипотеке составил 10.58%, а представители топ-менеджмента крупнейших банков РФ (Сбербанк и ВТБ) уже прогнозируют ставку по ипотеке в размере 5%. Также нельзя не упомянуть внедрение льготной ипотеки для многодетных семей с начала 2018 года.
Отраженная в этой инициативе жилищная программа является более радикальным и ускоренным вариантом того, что нынешняя власть предлагает нам получить в течение нескольких лет. Результаты опроса ясно дают понять, что не только государство хочет дать это народу, но и народ ждет от власти подобных шагов — инициатива кандидата набрала рекордные 37.2% голосов. Но несмотря на благие намерения кандидата и поддержку народа, радикально ускорить реформу, на мой взгляд, будет не так просто. Такое искусственное занижение процента по ипотеке в данный момент неоправданно, а это значит, что государству или государственному банку придется брать на себя обязательство компенсировать этот процент банкам, пока он естественным образом не достигнет отметки в 3-4%. Также за счет государства придется спонсировать кредитные программы, и это потребует больших субсидий из бюджета страны. Тем не менее стоит отметить, что эта программа вполне реализуема, хоть и потребует больших денежных вложений и принятия ряда новых законов, как минимум в сфере строительства и кредитования».
Другой вариант решения жилищного вопроса, менее популярный среди посетителей сайта, предполагает, что каждый гражданин Российской Федерации будет иметь право получить участок земли размером от 30 до 60 соток, на котором он сможет построить собственный дом. Финансирование строительства на 2/3 будет обеспечено из государственного бюджета страны.
«Инициатива Григория Явлинского вызывает ряд вопросов, на которые не так просто найти ответы. Так, например, предлагается предоставить каждому жителю страны бесплатную землю, но ведь эту землю еще надо откуда-то взять. И надо учитывать, что лишь малая ее часть принадлежит государству, остальное придется выкупать за счет бюджетных средств. А если строительство домов, дорог и прочей инфраструктуры будет спонсироваться государством, не вполне ясно, откуда будут браться средства на столь серьезные реформы. Для создания подобного жилищного устройства государства необходима развитая дорожно-транспортная сеть. Я полностью согласен с этим тезисом программы кандидата и глубоко убежден, что развитие сельского домостроения, создание экономически и социально высоко развитых загородных поселений невозможно без развитой транспортной сети. Сейчас же идея переселить граждан за пределы городской черты в настоящее время и вовсе утопична, поскольку без развитой дорожной инфраструктуры люди элементарно не смогут добраться до своих рабочих мест; мы, напротив, видим рост урбанизации в крупных городах. И наконец, аналогичные программы существуют в России в том или ином виде достаточно давно. Первой на ум приходит программа «Дальневосточный гектар», согласно которой каждый гражданин РФ может получить землю на Дальнем Востоке. На сегодняшний день этой инициативой воспользовались всего 111.5 тыс. человек. Также существуют менее известные и не получившие достаточно широкого развития программы по предоставлению бесплатной земли льготным слоям населения в Нижегородской, Ленинградской и других областях страны. Соответственно, возникает справедливый вопрос: если эта инициатива не сильно востребована сейчас, нужна ли она будет людям в последующие годы? Вряд ли», — комментирует Алексей Зубик.
Еще одно решение этих задач (оно также не нашло существенного отклика среди посетителей сайта) предусматривает отказ от долевого строительства и передачу строительства жилья в руки государства, которое должно строить жилье любой категории и продавать его гражданам в рассрочку.
«Теоретически это возможно, — говорит Алексей Зубик, — В Москве такая практика существовала в 1990-е годы. У жилищной программы Владимира Жириновского есть один неоспоримый плюс: проблемы с мошенничеством на рынке жилой недвижимости больше не будет. Поскольку реализация жилья будет идти от лица государства, вероятность обмана покупателя и незаконного присвоения его денег будет минимизирована. В то же время есть и очевидный минус этой программы: полное сосредоточение контроля над строительным бизнесом в руках правительства — это, по сути, —госмопонополия на строительство. Я считаю вполне очевидным, что ни одна монополия не может быть качественным шагом вперед, поскольку это означает отсутствие конкуренции и, как его последствия, ухудшение качества и удорожание жилищного фонда страны».
Наконец, представлена в политическом поле и такая концепция, согласно которой государство должно реализовать программу массового строительства социального жилья. Предполагается, что это жилье будет бесплатно выдаваться разным слоям населения — инвалидам, пенсионерам, ветеранам, молодежи, рабочим и т. д.
«Эта инициатива Максима Сурайкина, несмотря на свою одиозность, у меня, как у эксперта рынка жилой недвижимости, не вызывает вопросов, поскольку она возможна только в условиях командной, а не рыночной экономики. Соответственно, говорить о ее влиянии на рынок нет смысла, потому что рынок как таковой будет ликвидирован. На смену ему придет бесплатная раздача квартир населению, по примеру того, как это было в Советском Союзе. Подобная инициатива уже проводилась в прошлом в нашей стране, и как мы знаем, ее негативные последствия существенно перевесили возможные плюсы. При прочей социальной нагрузке на бюджет экономика просто не может потянуть обеспечение всех граждан жильем, его качество оставляет желать лучшего». Надо отметить, что и у посетителей сайта Irn.ru эта инициатива энтузиазма не вызвала, они дали ей наименьшую оценку из всех возможных.
Еще одна наша актуальная болевая точка — состояние жилищного фонда. Предложения по решению этих проблем также вызывали отклик у граждан, оценивавших жилищные программы кандидатов в президенты Российской Федерации. Суть этих идей заключается в том, что должна быть проведена колоссальная работа по усилению контроля за состоянием жилищного фонда путем улучшения сферы ЖКХ. Предлагается принять меры по сдерживанию роста тарифов естественных монополий, одновременно с этим ужесточив контроль за управляющими компаниями, модернизировать сферу ЖКУ, внедрить энергоэффективные и энергосберегающие технологии.
«Несомненно, сфера ЖКХ действительно нуждается в гораздо более серьезном контроле и большей прозрачности своей деятельности. Согласно опросу на сайте Irn.ru, более четверти опрошенных (26.1%) определили сдерживание роста тарифов ЖКУ как наиболее важную повестку дня. Это неудивительно, учитывая, что еще в 2010 году президент Дмитрий Медведев заявил, что 60% фондов ЖКХ отслужили свой срок и нуждаются в замене.
Однако стоит отметить, что модернизация всей системы ЖКХ потребует колоссальных бюджетных затрат. В том же 2010 году В. Басаргин заявил, что расходы регионов в 2009 году на сферу ЖКХ составили 860 млрд. рублей, тогда как на починку всех систем требовалось 6 трлн. рублей. Поэтому нужно понимать, что инициатива Сергея Бабурина потребует колоссальных финансовых вложений. И если вся жилищная программа кандидата будет акцентирована лишь на проблемах жилищного хозяйства, то неясно, откуда будут браться дополнительные средства на прочие нужды, например, на приведение жилищного фонда к современным нормам (а эта проблема также нуждается в решении, поскольку согласно данным Росстата, 99.382 тыс. кв. м. жилищного фонда РФ находится в ветхом или аварийном состоянии). А без массивных вливаний бюджетных средств в существующую инфраструктуру и строительства новых коммуникаций, увы, решить эту проблему будет невозможно. В то же время, в жилищной программе кандидата присутствует ряд методов, которые смело можно отнести к разряду «командных», например установление жесткого государственного контроля за сферой ЖКХ. Но, на мой взгляд, не жесткая регламентация деятельности и страх перед государством, а именно прозрачность деятельности, отчетность и своевременный призыв к ответственности за нарушения вместе с инвестициями государства в сферу ЖКХ помогут решить эту проблему», — комментирует Алексей Зубик.
Иначе поставлены акценты в программе, которая предполагает стимулирование рынка аренды жилья, а не меры по снижению цен на недвижимость и повышению доступности покупки жилья для граждан. Эта инициатива замыкает тройку лидеров, набрав 12.4% голосов посетителей сайта.
Однако Алексей Зубик сомневается, что такие нововведения могут быть реализованы на практике: «Прием заявок на аренду жилья в первом официальном доходном доме был запущен еще год назад. Тем не менее серьезного развития эта инициатива так и не получила. Доходные дома были популярны в Российской Империи, но в России, увы, их популярность пока остается крайне низкой. В теории все хорошо, а на практике — не работает. И не работает уже с начала 2000-х, когда в Москве был введен в эксплуатацию первый доходный дом современной России. По большей части это связано с двумя причинами: нежеланием застройщиков вкладываться в доходные дома и нежеланием клиентов снимать в аренду квартиры в них. Первым это невыгодно, поскольку они гонятся за быстрой прибылью — по-другому в условиях жесточайшей конкуренции выживать для них достаточно трудно. Учитывая, что окупаемость доходного дома составляет в среднем 10 лет, а обычного жилого дома — 3-5 лет, неудивительно, что первые не пользуются популярностью у застройщиков. Но проблема заключается даже не в долгой окупаемости проектов, а в том, что люди не хотят снимать жилье в арендных домах, и это объясняется достаточно просто. В реалиях современной России люди предпочитают не брать в аренду квартиры, а при первой возможности покупать их, поскольку это является гарантированным вложением денег. Покупая недвижимость, люди точно знают, что они не останутся без крыши над головой и им в любом случае будет где жить. Также против аренды говорят стабильно понижающийся ипотечный процент и перепредложение на рынке недвижимости: с каждым годом, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию в стране, покупать жилье становится все выгоднее и выгоднее. Поэтому острой нужды в аренде у населения не возникнет еще очень долгое время. Хотя в программе кандидата утверждается, что развитие рынка недвижимости поможет увеличить внутреннюю мобильность населения, пока мы видим обратный процесс: повышение внутренней мобильности граждан повышает спрос на аренду недвижимости. Не у одной России существуют проблемы с рынком аренды жилья; так, например, в Литве, Словакии, Румынии и Болгарии более 95% населения живут в собственных домах и квартирах, а не снимают их, в то время как аналогичная цифра для жителей Нидерландов и Скандинавии составляет всего лишь 10%. Это говорит о том, что невозможно взять работающую за рубежом модель и полностью скопировать ее в другой отдельно взятой стране — необходимо досконально изучить и адаптировать ее к местным реалиям. К сожалению, несмотря на все благие намерения, именно этой четкой адаптации в жилищной программе Бориса Титова и не хватает».
Ким Анастасия