30 Августа 2019 года в ресторане Butler (Трехпрудный пер., д. 15) прошла первая в наступающем деловом сезоне конференция РБК на тему: «Элитная недвижимость: инсайты и продвижение лучших проектов столицы».
На московском рынке недвижимости возросла активность девелоперов новостроек элит-класса. В первом полугодии 2019 года выведено 8 новых проектов общей продаваемой площадью 64 тыс кв.м, что в 3,5 раза превысило аналогичный показатель 2018 года. Около половины предложения элитной категории реализуется в рамках частичного или полного редевелопмента – в ближайшие годы доля подобных проектов будет возрастать.
Модераторами Делового завтрака РБК выступили:
- Игнат Бушухин, главный редактор, РБК-Недвижимость;
- Евгений Тихонович, главный редактор РБК. Стиль.
В дискуссии приняли участие эксперты:
- Семенов Евгений, вице-президент – руководитель инвестиционно-коммерческого блока, ИНТЕКО;
- Шишкин Олег, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие»;
- Фетисов Василий, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»;
- Антонов Александр, финансовый директор, партнер, Hutton Development;
- Синилова Александра, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России;
- Цимайло Александр, архитектор, руководитель архитектурного бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры» и другие.
Обсуждение началось с анализа основных трендов развития рынка первичной недвижимости высокого ценового сегмента.
Как заявил в начале своего выступления Е. Семенов: «Похоже на рынке элитной недвижимости все хорошо». К основным трендам он отнес высокую конкуренцию между проектами, увеличение доли проектов с отделкой, сложившийся баланс между редевелопментом и новым строительством.
Цена в сегменте элитной недвижимости за последние три года рекордно росла, достигла 1,1 млн руб. за кв.м. и продолжает расти. Новые проекты становятся крупнее. С начала 2018 года предложение выросло на 21%. С качественной отделкой продается порядка 60% объектов.
«Группа «Эталон» - новый игрок на рынке элитной премиальной недвижимости», - отметил В. Фетисов. По его словам порядка 75% клиентов в этом сегменте покупают квартиры для себя, порядка половины клиентов уже имеют элитное жилье в домах, построенных 15-20 лет назад и меняют старое жилье на более современное. Повысились требования к инженерным системам дома и качеству архитектуры.
Каждая пятая квартира в секторе элитной недвижимости продается через ипотеку. В других сегментах доля ипотеки составляет от трети до половины покупок. По словам О. Шишкина в банке «Открытие» ставка ипотечного кредитования в секторе элитной недвижимости составляет 8-9% годовых.
Он отметил активное участие банка «Открытие» в проектном финансировании элитных новостроек: «Банки и девелоперы находятся в единой экосистеме. Здесь есть как позитивные, так и достаточно сложные моменты, но конкурентный рынок их решит. Сейчас кредитные организации развивают портфель своих продуктов. Например, у нас и еще у некоторых банков уже запущено финансирование предпроектных работ».
Далее эксперты обсудили влияние на сектор элитной недвижимости перехода на проектное финансирование.
По словам А.Антонова для сектора элитной недвижимости доля финансирования через эскроу-счета несущественна. Регулирование перераспределения рисков адекватно. В переходный период дополнительная финансовая нагрузка незначительна - затраты по эскроу-счетам составляют 1,7% плановой выручки. Он подчеркнул: «1,7% - это абсолютно соизмеримый объем расходов с альтернативными инструментами, которые предлагало государство. Косвенные расходы на содержание этих инструментов сопоставимы».
Позитивно, что контроль за девелоперами переходит от государства к частным структурам. «Банки профессиональные оценщики рисков. Они понимают проект, подходят к нему индивидуально. Законодательные усреднения требований к застройщику не идут нам на пользу.
Еще нам нравится, что идет качественный отбор проектов. Если вас не одобрил банк, вы не можете реализовывать проект», - сказал А. Антонов.
ВИДЕО
Он также отметил и «узкие места» перехода на эскроу-счета: «Банки взяли на себя одни риски, за которые они берут свой процент, но добавили другие довольно существенные риски. Теперь при покупке жилья клиент принимает на себя банковские риски. Он фактически кладет на депозит в банк 100 млн руб., а страхуется только 10 млн руб. Для премиального рынка это сумма абсолютно ничтожная. По сути никакого страхования нет и это абсолютно новый риск. Для большинства клиентов это некомфортная ситуация.
Вторая проблема – банки получили слишком большие полномочия. Они имеют все рычаги, чтобы саботировать проект. В этой ситуации очень важен механизм перехода из банка в банк. Его сейчас нет.
В целом же мы поддерживаем нововведения».
Козлов Сергей Владимирович.
Подготовил Александр ПЕРЕПЕЧКО
