Новый сегмент складской недвижимости Light Industrial

Печать

14 апреля 2017 года в гостинице Рэдиссон Ройал (Москва, Кутузовский просп., 2/1, стр. 1) прошла конференция «Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй», в ходе которой эксперты обсудили формирование нового сегмента складской недвижимости Light Industrial, а также ситуацию на складском рынке в целом.

Организатор мероприятия Ассоциация инвесторов Москвы.
Модератором выступила руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерия Мозганова.

Новый сегмент складской недвижимости Light Industrial - фото 1
Конференция состояла из двух сессий:
- экспертная дискуссия: «Новые форматы складской недвижимости: что нужно рынку?»;
- анализ рынка промышленных участков Московской области и «Новой Москвы».
Конференция открылась презентацией исследования рынка многопользовательских складов малых размеров России, Европы и США, проведенного Александром Хомичем и Евгением Нумеровым - партнерами Skladman USG.
Light Industrial (LI) – сегмент складских и производственных помещения малых размеров, общепринятое обозначение объектов коммерческой недвижимости, имеющих промышленное или складское назначение, но отличающееся небольшими размерами – от нескольких сот до 2,5 тыс кв.м. Этот сегмент не включает логистические объекты и дистрибутивные центры, которые в рамках классификации рынка коммерческой недвижимости рассматриваются отдельно. Этот сегмент промышленной недвижимости характеризуется меньшим негативным влиянием на окружающую среду и гораздо чаще встречается вблизи жилой застройки.

Новый сегмент складской недвижимости Light Industrial - фото 2
В Европе из малоинтересного и незаметного субрынка промышленных объектов небольшой площади этот класс активов стремительно выделяется в отдельный рынок, все более интересный потребителям, а значит и инвесторам. Глобальные инвестиционные компании, инвестиционные фонды недвижимости, инвестиционные банки и страховые компании активно увеличивают свои вложения в этот сегменте.
На начало 2016 года совокупный объем предложения на рынке складской недвижимости России оценивался в 20 млн кв.м. Из них на долю сегмента Light Industrial приходилось 5 млн кв.м, или 25% всего объема предложений. В Московской области площадь складских помещений составляет 16 млн кв.м. Из них помещений площадью до 600 кв.м. – 1,3 млн кв.м., площадью 600-2 500 кв.м. – 2,7 млн кв.м.
Только 2% существующего предложения в сегменте складов малого размера соответствуют инвестиционному уровню, 98% относятся к некачественному фонду. Российский сегмент складов малого размера не отличается разнообразием. До 70% всего предложения составляют склады класса С – объекты советской эпохи, как правило, в составе бывших фабричных комплексов. Предложения складских помещений класса В, часто не соответствующие требованиям рынка, оцениваются в 15%. Не более 10% предложения приходится на площади в составе крупных логистических комплексов, в силу планировочного решения не востребованные крупными клиентами. Многие компании, не сумев найти помещения, отвечающие потребностям их бизнеса, вынуждены строить такие склады сами. Такие объекты составляют 5%.
Более 15 000 потенциальных клиентов на рынке Московской области не имеют качественного предложения.
Распределения спроса на объекты Light Industrial в Московском регионе: 30% в Москве; 20% - около Москвы; 27% - города-спутники; 13% - небольшие города; 10% - на трассах.
По оценкам Skladman USG, ежегодный объем спроса на помещения формата малых складов (LI) и многофункциональные складские помещения с индивидуальными входами (MLLI) в России сегодня находится на уровне 1,1 млн кв.м.

Новый сегмент складской недвижимости Light Industrial - фото 8

По мнению Александра Хомича потенциал спроса на российском рынке малых складов до 2030 года составляет 16 млн кв.м. На сегодня спрос формируется потребностями трех активно развивающихся направлений потребителей. Это онлайн-ритейл, сетевой ритейл, а также малый и средний бизнес.
Потенциал онлайн-ритейла, по оценке эксперта, составляет 5 млн кв.м до 2030 года. Потребители, представляющие сетевой ритейл, также могут потенциально поглотить около 5 млн кв.м малых складов. Малый и средний бизнес при стабильном развитии потенциально может поглотить примерно 6 млн кв.м. Таким образом, в сумме потенциальный спрос можно оценить в 16 млн кв.м.
«Мы реалистично делим эту цифру пополам и получаем 8 млн кв.м, которые нужно построить до 2030 года, то есть по 600 тыс кв.м. малых складов в год. Это хороший объем», - сообщил Александр Хомич.
Мнения экспертов на прогнозы развития российского рынка малых складов разделились. Наиболее критичный взгляд на проблему выразил исполнительный директор компании PNK Group Олег Мамаев. По его мнению строительство складов площадью менее 2,5 тыс кв.м экономически не целесообразно, прогнозы делаются без просчитанных бизнес-моделей. Рынок еще не нашел ценовой баланс спроса и предложения: существующие арендные ставки не позволяют инвестору в приемлемые сроки окупить свои затраты, а арендатор не готов платить больше.
Позитивным опытом создания и эксплуатации сети терминалов индивидуального хранения поделился генеральный директор компании «Сити-Бокс» Юрий Шишмарев. По его словам, рынок малых складов в Москве продолжает тенденцию стабильного роста: увеличивается количество терминалов (на 20% выросла площадь в 2016 году, по сравнению с 2015 годом) растет как узнаваемость услуги, так и размер аренды боксов.
Свое особое мнение высказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова: «Подходы Правительства Москвы к комплексному освоению территорий жестче, чем в Московской области. Когда ты реорганизуешь промзону, у тебя должно быть равное соотношение жителей и рабочих мест. Это очень сложно выдержать. Еще более жесткий подход в Новой Москве. Там рабочие места должны возникать опережающим темпом. Поэтому сегодня все девелоперы думают, а что это за рабочие места. Можно все застроить офисами, которые имеют прекрасное соотношение: одно рабочее место на 9-10 кв.м, или возвести торговый центр, где тоже все не плохо. Но они не так здорово заполняются. С точки зрения формата рабочих мест, которые будут востребованы, именно для Москвы при комплексном освоении территории такой формат интересен девелоперам. Это надо. Тебе не дадут строить жильё, если ты не будешь создавать рабочие места. Это выбор вынужденный, который должен стать осознанным. Нам придется научиться работать на этом поле. Соотношение, которое приведено в презентации - одно рабочее место на 20 кв.м, оно прекрасное.
Я могу сказать, что уже несколько правообладателей, которые реорганизуют промзоны, готовы искать общие точки с Skladman USG.
Мне очень понравилась презентация. Мне есть, что посоветовать девелоперам, которые являются специалистами не в таком виде недвижимости, а в жилье и офисах. Время легкой жизни прошло, теперь в недвижимости путь тяжелый. Запросы покупателей жилья становятся все выше, а цены все ниже. Скоро доходность этого сегмента рынка недвижимости, гостиничной недвижимости и жилья сравняются, и все станет на свои места. Мы будем гармонично развивать территории, используя все виды недвижимости.
Хочу обратить внимание, что земля производственного назначения в Москве стоит меньше, чем для любого иного назначения. На сайте Тендерного комитета достаточно много предложений».
Завершилась дискуссия выяснением мнения участников мероприятия находящихся в зале. На вопрос: «Считаете ли вы, что формат Light Industrial будет пользоваться спросом на рынке?», - большинство ответило – «Да, уверен».

Сергей Козлов

Подробности: Категория: Новости со всего света; Опубликовано 17.04.2017 09:44; Просмотров: 1583